Por Liangping Gao y Marius Zaharia
PEKÍN/HONG KONG (Reuters) – Las últimas medidas de apoyo a la propiedad de China han impulsado las transacciones en sus ciudades más grandes, pero la actividad en localidades más pequeñas está luchando por despegar, lo que apunta a más dolor por delante para la mayoría del mercado inmobiliario del país.
El 17 de mayo, China redujo las tasas de hipoteca mínimas y los pagos iniciales e instruyó a los municipios a comprar apartamentos sin vender para convertirlos en viviendas sociales, lo que provocó decenas de anuncios de ciudades que flexibilizaban las políticas bajo las nuevas pautas.
Pequeñas muestras de datos de transacciones y entrevistas con 10 agentes inmobiliarios en toda China muestran que las medidas tuvieron un impacto desigual en todo el país, reviviendo la demanda en mega-ciudades como Pekín y Shanghái, pero no en lugares más pequeños.
Esto se suma a las preocupaciones alimentadas por los malos datos de precios de viviendas el lunes, que indican que la desaceleración puede tener más recorrido, especialmente en las ciudades más pequeñas donde el exceso de oferta es mucho mayor que en las ciudades más grandes, manteniendo la presión sobre los responsables de formular políticas para extender más apoyo.
El deprimido sector inmobiliario, que contribuyó casi una cuarta parte del producto interno bruto antes de caer en crisis en 2021, sigue siendo un importante lastre para la economía de 18 billones de dólares.
“Para las grandes ciudades, las políticas son más efectivas porque la demanda y la oferta están más equilibradas”, dijo Zhang Zhiwei, economista jefe de Pinpoint Asset Management.
“Muchas de las pequeñas ciudades tienen un problema estructural de exceso de oferta a largo plazo que es más difícil de resolver. Se necesitará más tiempo”.”
Los analistas dicen que Pekín necesita dirigir más fondos a los gobiernos de las ciudades más pequeñas para reducir los inventarios y estabilizar esos mercados, pero la mayoría espera un apoyo gradual en lugar de medidas drásticas, ya que las autoridades son cautelosas de rescatar a desarrolladores pródigos.
Los datos de la firma de investigación inmobiliaria China Index Academy mostraron que las transacciones diarias promedio de viviendas de segunda mano entre el 18 de mayo y el 5 de junio fueron un 27,7% más altas que el promedio de abril en Shanghái y un 8,10% más altas en Pekín. Las transacciones de viviendas nuevas disminuyeron un 0,2% y un 6,4%, respectivamente, con agentes que dicen que los apartamentos más antiguos en Pekín y Shanghái suelen venderse más rápido porque están en mejores zonas.
En Shanghái, un agente dijo que las consultas sobre apartamentos se triplicaron desde que la ciudad relajó los requisitos de pago inicial el 27 de mayo, y señaló 700-900 ventas al día frente a las 500 anteriores. Otro agente dijo que las visitas a domicilios aumentaron un 60%.
Un agente en Pekín dijo que las visitas en la capital también aumentaron “mucho”.
“Básicamente todos los agentes están ocupados”, dijo el agente en la capital, que solo dio su apellido Chen.
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‘ALGO ESTÁ ROTO’
China Index Academy no publicó datos para ciudades más pequeñas, pero lanzó datos de transacciones para el período del 8 al 10 de junio que mostraron una disminución del 16% interanual para un grupo de 30 ciudades, incluidas las más grandes.
Esto sugiere que las ventas en las ciudades más pequeñas siguen siendo débiles y los compradores siguen desconfiando de que los desarrolladores con problemas de liquidez puedan no ser capaces de completar los proyectos.
“Las ciudades más pequeñas están haciendo mucho para incentivar a la gente a comprar más viviendas y simplemente no está funcionando”, dijo Christopher Beddor, director de investigación de China de Gavekal Dragonomics.
“Algo está roto. Creo que ese algo son los desarrolladores: no se puede tener una recuperación del mercado inmobiliario sin convencer a los compradores de que recibirán unidades vendidas por adelantado de los desarrolladores”.
Beddor dice que el mercado inmobiliario seguirá siendo un lastre para estas economías de ciudades pequeñas a largo plazo, afectando a decenas de millones de consumidores y planteando riesgos para los pequeños bancos regionales que a menudo están altamente expuestos al sector.
Las ciudades más pequeñas han reducido las tasas de hipoteca y los pagos iniciales mínimos más que las más grandes, pero incluso las ciudades más agresivas han tenido dificultades para revivir la demanda, dijeron los agentes.
Jiaozhou, una ciudad de menos de 1 millón de habitantes en la costa este, dividió el límite de 15% de nuevo pago inicial para algunos compradores en dos pagos del 7,5% hasta dos años de distancia para acelerar la demanda de aquellos que necesitaban un apartamento pero no tenían suficientes ahorros. Shanghái y Pekín establecieron pagos iniciales mínimos del 20% y el 30%, respectivamente.
Pero los agentes inmobiliarios de Jiaozhou no notaron el impacto.
“Mi carga de trabajo es más o menos la misma que antes. Tal vez recibimos más consultas, pero no muchas personas realmente reservan visitas a propiedades”, dijo un agente que solo dio su apellido Ma.
Las autoridades de la ciudad central de Changsha, hogar de unos 10 millones de habitantes en la endeudada provincia de Hunan, dijeron a los desarrolladores que reembolsaran los depósitos incondicionalmente si los compradores cambian de opinión antes de finalizar la transacción, con la esperanza de que aquellos al margen se atrevan a hacer ofertas.
“Pocas personas quieren comprar casas en estos días. Los clientes piensan que las nuevas políticas se toman precisamente porque el mercado no está bien”, dijo un agente de Changsha de apellido Xu.
Los analistas de Goldman Sachs esperan más medidas de flexibilización en los próximos meses.
“Sin embargo, considerando la debilidad persistente del sector inmobiliario relacionada con las ciudades de menor nivel y los desarrolladores privados, tales medidas de flexibilización pueden conducir solo a una recuperación en forma de L en el sector en los próximos años”, escribieron en una nota el lunes.
($1 = 7.2559 yuanes renminbi chinos)
(Reporte adicional de la redacción de Pekín; Edición de Shri Navaratnam)