El mundo de la vivienda está en un limbo. El año pasado, las ventas de viviendas existentes cayeron a un mínimo de casi tres décadas porque nadie estaba vendiendo o comprando casas. Fue un producto del efecto de encierro y la demanda decreciente; el primero porque las tasas de hipoteca aumentaron desde los mínimos históricos de la era pandémica, y el segundo porque los precios de las viviendas se dispararon junto con los costos de endeudamiento.
Se esperaba que este año fuera mejor, y de alguna manera lo ha sido. Pero el mercado de la vivienda sigue estancado y “si las tasas de hipoteca se mantienen por encima del 6.5% este año, como esperamos, entonces las posibilidades de una recuperación inminente son escasas”, escribió Thomas Ryan de Capital Economics a principios de esta semana, refiriéndose específicamente a las solicitudes de hipotecas.
El mes pasado, las tasas de hipoteca cayeron por debajo del 7%, lo que llevó a un aumento en las solicitudes de hipotecas para la compra de viviendas, pero “esa ganancia fue mínima en el contexto de la continua caída de tres años en las solicitudes”, continuó diciendo el economista.
Las solicitudes solo son un 12% más altas que el mínimo de 28 años alcanzado en octubre del año pasado, cuando las tasas de hipoteca alcanzaron un máximo de más de dos décadas. Y debido a que las tasas de interés hipotecario más bajas impulsaron este último episodio, y están aumentando nuevamente, es posible que no dure mucho tiempo. La tasa hipotecaria semanal promedio fija a 30 años es del 6.95%; las tasas hipotecarias diarias son más altas, llegando al 7.03%.
En otra señal de debilitamiento de la demanda en medio de una grave inasequibilidad, las ventas de viviendas pendientes cayeron un 2.1% en mayo, un mínimo histórico, y en términos anuales, cada región del país registró declives. Redfin dijo recientemente que las ventas de viviendas pendientes bajaron un 5% durante las cuatro semanas que terminaron el 30 de junio, su mayor declive en meses. Por separado, pero también como una señal de disminución de la demanda, el índice de demanda de compradores de viviendas de Redfin, que mide las solicitudes de visitas y otros servicios de compra de viviendas de los agentes de Redfin, ha bajado un 17% interanual.
Luego están las ventas de viviendas existentes, que disminuyeron un 0.7% en mayo con respecto al mes anterior, y un 2.8% respecto al año anterior, o las ventas de viviendas nuevas, que se desplomaron un 11.3% el mismo mes. Mientras tanto, los precios de las viviendas siguen estableciendo máximos históricos. Por su parte, Capital Economics ve las ventas de viviendas existentes como “extremadamente débiles en los próximos meses”.
La clave para impulsar la actividad en el mundo de la vivienda, al menos a corto plazo, son las tasas de hipoteca más bajas. Como ha dejado claro Capital Economics, no ve que eso suceda a menos que las tasas caigan por debajo del 6.5%. Robert Reffkin, cofundador y director ejecutivo del gigante inmobiliario Compass, dijo recientemente: “Creo que el 6.5% me haría sentir bien… pero el número mágico es 5.9999”. Continuó: “Eso sería magia de marketing y le diría al mundo que las tasas de hipoteca están en un nivel donde deberían ir a buscar una propiedad”.
También podría ser la tasa hipotecaria mágica para los posibles vendedores. Capital Economics sitúa la tasa promedio de las hipotecas pendientes cerca del 4%, razón por la cual muchas personas no quieren dejar la suya por una que sea del 7% o más. Pero tal vez reconsiderarían si estuviera más cerca del 6%, o más aún, si estuviera por debajo de eso. Aun así, el inventario ha aumentado; hasta la semana que terminó el 29 de junio, las nuevas listas aumentaron un 10.8% respecto al año anterior, y el inventario activo, es decir, todas las viviendas en venta, aumentó un 38.1% respecto al año anterior, según Realtor.com.
Pero aquí está la cuestión, algunos han sugerido que una vez que las tasas de hipoteca bajen, los vendedores podrían apresurarse al mercado y los precios de las viviendas aumentarán, lo que no es bueno para quienes quieren comprar una casa para vivir. Barbara Corcoran, millonaria del sector inmobiliario hecha a sí misma y estrella de Shark Tank, dijo en marzo: “Si las tasas bajan solo otro punto porcentual… los precios se dispararán”, y no fue la primera vez que lo dijo.
Por otro lado, Chen Zhao, líder de investigación económica de Redfin, dijo recientemente: “una caída en las tasas de hipoteca traería de vuelta tanto a compradores como a vendedores al mercado, lo que podría acelerar el crecimiento de los precios o frenarlo dependiendo de quién regrese con más fuerza. Si los vendedores regresan más rápido, es probable que los precios se enfríen, pero si los compradores regresan más rápido, es probable que los precios se disparen”.
De cualquier manera, todo depende de la Reserva Federal recortando las tasas de interés; el banco central solo ha programado un recorte de tasas este año, así que veremos cuánto efecto tendrá eso en las tasas de hipoteca.
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