Fuente: Keys and Mulder, National Bureau of Economic Research (2024)
Nota: El promedio estatal se muestra en condados con pocas o ninguna observación.
Enid, Okla., rodeada de granjas a unos 90 minutos al norte de Oklahoma City, tiene una distinción no deseada: el seguro de hogar es más caro, en relación con los valores de las viviendas, que en casi cualquier otro lugar del país.
Enid no es precisamente la comunidad estadounidense más vulnerable a los fenómenos climáticos dañinos. Sin embargo, en partes de Enid, el costo del seguro de hogar, en términos de los precios de las viviendas, es mayor que en Nueva Orleans, gran parte de la cual está por debajo del nivel del mar. Más que en Paradise, California, que fue destruida por el incendio Camp en 2018. Más que en los Cayos de Florida, que son frecuentemente azotados por huracanes. Incluso más que en los Outer Banks de Carolina del Norte, donde las casas han comenzado a deslizarse hacia el mar en aumento.
La difícil situación de Enid revela una extraña distorsión en el sistema de fijación de precios del seguro de hogar en Estados Unidos. A medida que un planeta en calentamiento trae un clima cada vez más dañino, el costo del seguro de hogar ha aumentado drásticamente. Pero según una investigación realizada por The New York Times, las compañías están cobrando a algunas personas, especialmente en el centro del país y partes del sureste, mucho más que a otros propietarios de viviendas con niveles similares de riesgo.
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Los expertos de la industria ofrecen varias razones para las disparidades, incluyendo el hecho de que los estados rurales tienen menos propietarios de viviendas para compartir el riesgo, y los estados tienen tasas variables de fraude en seguros, lo que puede aumentar las primas.
Pero nuevas investigaciones señalan un patrón sorprendente: Se están cobrando primas más altas en estados donde los reguladores aplican menos escrutinio a las solicitudes de aumentos de tarifas, en comparación con estados donde los funcionarios cuestionan las justificaciones ofrecidas por las compañías e intentan mantener las tarifas bajas, muestran los datos.
El análisis se basa en nuevos datos que permiten por primera vez ver cuánto pagan los hogares por el seguro de hogar por condado y código postal, en todo Estados Unidos. La prima promedio aumentó un 33 por ciento entre 2020 y 2023, mucho más que la tasa de inflación, muestran los datos. Pero en algunos lugares, los propietarios están pagando más del doble por el seguro, en relación con el valor de la vivienda, que las personas que viven en otros lugares y enfrentan una exposición similar a fenómenos climáticos severos.
Fuentes: Keys and Mulder, National Bureau of Economic Research (2024); Zillow; FEMA; First Street Foundation.
Nota: “Prima promedio como porcentaje del valor de la vivienda” compara la prima mediana de seguro de hogar en 2023 con la estimación del valor de la vivienda típica de Zillow en cada condado. Se muestra el promedio estatal en condados con pocas o ninguna observación.
Como resultado, el mercado de seguros de hogar en Estados Unidos está cada vez más distorsionado, dijo Ishita Sen, profesora de finanzas de la Harvard Business School que estudia por qué las tarifas de seguros difieren del riesgo.
En comunidades donde las tarifas de seguro superan el riesgo real, la propiedad de viviendas puede ser inasequible. Y en lugares donde los precios de los seguros son demasiado bajos, alienta a las personas a mudarse a hogares en áreas propensas a ser golpeadas por incendios forestales u otros desastres que podrían llevar a la ruina financiera, dijo la Dra. Sen.
El mercado está “incentivando todo tipo de comportamientos locos”, dijo.
Obtener una mirada detallada del costo del seguro en diferentes partes de Estados Unidos ha sido casi imposible hasta ahora porque las aseguradoras privadas no divulgan públicamente lo que cobran. Pero dos investigadores, Benjamin Keys, profesor de bienes raíces en la Wharton School de la Universidad de Pensilvania, y Philip Mulder, profesor en la Escuela de Negocios de la Universidad de Wisconsin, encontraron una solución alternativa.
A menudo, los propietarios pagan sus primas de seguro junto con su hipoteca e impuestos a la propiedad, a través de una cuenta de fideicomiso. Realizan un pago mensual único a una empresa de servicios hipotecarios, que luego paga al prestamista hipotecario, al gobierno local y a la compañía de seguros. El sistema está diseñado para garantizar que los propietarios nunca se retrasen en un pago.
Trabajando con CoreLogic, una empresa de información y análisis de propiedades que obtiene datos de los servicios hipotecarios, los investigadores obtuvieron datos de aproximadamente 12.4 millones de los aproximadamente 80 millones de hogares ocupados por sus propietarios en la nación. Esos datos mostraron cuánto pagaron esos hogares en fideicomisos anualmente entre 2014 y 2023. Después de deducir los pagos por hipotecas, impuestos a la propiedad y otras tarifas, pudieron estimar cuánto pagaba cada hogar por el seguro de propiedad.
Fuente: Keys and Mulder, National Bureau of Economic Research (2024)
Nota: Ajustado por inflación. Cada línea representa la mediana de todas las observaciones de préstamos dentro de un grupo de riesgo.
Ciertamente existe una relación entre el riesgo climático y lo que las compañías de seguros cobran por la cobertura en caso de daños por fenómenos climáticos extremos. Pero todo tipo de otros factores interfieren, causando un desajuste entre el riesgo y las primas.
En el condado de McCurtain, Okla., por ejemplo, el propietario típico pagó un promedio de $2,837 por el seguro. Pero en la misma área con el mismo clima, justo al otro lado de la línea estatal, el propietario promedio en el condado de Little River, Ark., pagó $1,673.
El costo del seguro suele ser más alto para viviendas grandes y costosas porque cuestan más reemplazarlas. Para obtener comparaciones más precisas, el Dr. Keys y el Dr. Mulder examinaron los costos del seguro como parte del valor típico de las viviendas locales.
En los más de 9,000 códigos postales para los cuales se disponía de datos, el hogar típico estadounidense pagó el año pasado alrededor de $500 en primas de seguro de hogar por cada $100,000 del valor de la vivienda, o 0.5 por ciento, encontraron los profesores.
Pero en California, que sufrió más de 7,000 incendios forestales el año pasado, el propietario típico en muchos códigos postales pagó primas tan bajas como .05 por ciento del valor de la vivienda. En cambio, en partes de Alabama, Oklahoma, Louisiana y Texas, el propietario promedio enfrentó primas de seguro de hogar superiores al 2 por ciento del valor de las viviendas locales.
“Las familias con el mismo nivel de exposición al riesgo pagan cantidades muy diferentes para protegerse del daño”, dijo el Dr. Keys. “Diferentes precios por el mismo riesgo se sienten injustos”.
Un visitante a Enid, con una población de 50,000 habitantes, no la reconocería como el lugar más arriesgado de Estados Unidos para ser dueño de una casa. En el centro de la ciudad se encuentra el Palacio de Justicia del Condado de Garfield, un elegante edificio de estilo Art Deco construido durante la Gran Depresión, rodeado de un césped amplio y acogedor. La plaza está rodeada de tiendas que ofrecen cannabis, servicios legales y botas vaqueras de $500.
El gobierno federal designa al condado de Garfield, que incluye a Enid y a veces sufre tormentas de granizo y tornados, como “relativamente bajo” en nivel de riesgo. Sin embargo, el propietario típico de Enid gastó $2,113 en seguro de hogar el año pasado, según los investigadores. Eso representó el 3.5 por ciento del valor promedio de la vivienda de aproximadamente $60,000, más de seis veces el promedio nacional.
Ese alto costo está pasando factura.
En 2019, Kelsey Keyworth compró su primera casa, un bonito bungalow gris claro con un deck de madera y molduras blancas. Esperaba quedarse en la casa hasta que su hijo, que ahora tiene 13 años, terminara la escuela secundaria. Pero a pesar de nunca haber presentado un reclamo de seguro, sus primas aumentaron un 42 por ciento en tres años. La Sra. Keyworth, directora de membresías en el YMCA de Enid, decidió vender y mudarse con su hijo a una casa de alquiler.
“Es algo desgarrador”, dijo la Sra. Keyworth en una tarde reciente en una cafetería en Enid. “Estás como, vaya, me esforcé mucho para llegar aquí”.
Torrie Vann, la agente de bienes raíces que vendió la casa de la Sra. Keyworth, dijo que desde febrero, otros clientes habían vendido sus casas debido al aumento de las primas de seguro. “Están teniendo que vender y comprar algo más pequeño”, dijo.
Kelsey Keyworth en el Parque Champlin en Enid.
Megann Johnson, agente y propietaria de Great Plains Insurance.
Mientras tanto, los compradores de viviendas están reaccionando al aumento de primas en Enid conformándose con casas más pequeñas de las que habían planeado, según Jeff Shaffer, otro agente de bienes raíces en la ciudad. “La gente está teniendo que comprar algo más económico”, dijo. “Hay mucho impacto de sorpresa”.
Oklahoma es el sexto estado más caro para el seguro de hogar. (Los cinco primeros son Florida, Nueva York, Luisiana, Colorado y Hawái). Pero medido como un porcentaje del valor de la vivienda, Oklahoma ocupa el tercer lugar, detrás de Luisiana y Misisipi.
A lo largo de los límites de Oklahoma, la prima pagada por el hogar típico el año pasado fue hasta un 70 por ciento más alta que en los condados adyacentes en Texas, Arkansas y Kansas, a pesar de que esos condados tenían niveles similares de exposición a desastres, según datos federales.
Megann Johnson es una agente de seguros en Enid cuyas propias primas de seguro de hogar casi se duplicaron, a $4,860 este año desde $2,570 en 2021. Dice que sus tías, que venden seguros en Kansas, se burlan de ella por lo que llaman las tasas “estúpidamente” altas de Oklahoma. “Nuestro riesgo es el mismo, ¿verdad?”, dijo la Sra. Johnson. “Estamos a 50 millas de la línea estatal”.
Glen W. Mulready, comisionado de seguros electo de Oklahoma, nunca ha ejercido su poder para negar un aumento de tarifas solicitado por una compañía de seguros para el seguro de hogar. Dijo que creía que la competencia, no la regulación, era la mejor manera de mantener los precios bajos.
Pero eso podría ser una razón importante por la que los propietarios de Oklahoma con un riesgo relativamente bajo están pagando primas altas, según la Dra. Sen.
En estados donde los funcionarios controlan estrictamente lo que las compañías de seguros pueden cobrar, las primas tienden a ser tasadas por debajo de lo que serían si reflejaran la verdadera probabilidad de daño por tormentas, incendios u otras catástrofes, encontraron ella y sus coautores.
Fuente: Keys and Mulder, National Bureau of Economic Research (2024)
Nota: Categorías de “alta regulación” y “baja regulación” de Oh, Sen y Tenekedjieva, documento de trabajo de la Harvard Business School (2022).
Y la Dra. Sen y sus colegas descubrieron algo más.
Tras grandes pérdidas en esos estados estrictamente regulados, como California, las aseguradoras nacionales tienden a aumentar las tarifas en estados con regulaciones más flexibles. En otras palabras, los propietarios en estados con normas menos estrictas pueden estar pagando de más por el seguro, subsidiando efectivamente a los propietarios en estados con normas más estrictas, dijo ella.
Si California hace especialmente difícil que las aseguradoras aumenten las primas, Oklahoma lo hace mucho más fácil.
El Sr. Mulready defendió su enfoque, diciendo que no es su papel impedir que las compañías de seguros privadas aumenten las tarifas en Oklahoma.
“Permitimos que el libre mercado competitivo funcione”, dijo en una entrevista. Si las compañías nacionales aumentaran las tarifas en Oklahoma para compensar las pérdidas en estados como California, perderían negocios con las aseguradoras locales, dijo el Sr. Mulready.
Pero la Dra. Sen dijo que su investigación sugiere que el mercado de seguros de hogar es mucho menos competitivo de lo que podría parecer. Después de elegir una aseguradora, las personas a menudo se quedan con la misma compañía, incluso si sus primas aumentan, dijo.
Tres aseguradoras, State Farm, Farmers y Allstate, escribieron colectivamente más de la mitad de todos los seguros de hogar en Oklahoma el año pasado. Un portavoz de Allstate, Michael Passman, dijo en un comunicado que “no aumentamos las tarifas en un estado para compensar las pérdidas en otro”. State Farm y Farmers no respondieron a preguntas. Allstate cotiza en bolsa; State Farm y Farmers no. (La empresa matriz de Farmers, Zurich Insurance Group, cotiza en la bolsa suiza).
Allstate y State Farm informaron ganancias en sus divisiones de seguros de vida el año pasado, pero pérdidas en seguros de prop