Cualquiera que esté buscando comprar una casa hoy en día sabe que todavía hay muy poco en venta.
El mercado de viviendas está comenzando a salir de sus años más escasos en la historia. Finalmente, el inventario de casas nuevas y existentes está aumentando, pero hay algo extraño en los números: la oferta de casas recién construidas parece ser demasiado alta.
Sin embargo, los números son engañosos debido a la dinámica sin precedentes del mercado de viviendas de hoy en día, que se remonta dos décadas atrás a otro momento sin precedentes en el mercado de viviendas, el auge de las hipotecas subprime.
Todo esto explica por qué los precios de las viviendas, que suelen enfriarse cuando la oferta es alta, siguen subiendo.
El escenario de oferta
Actualmente hay un inventario de 4.4 meses tanto de casas nuevas como de existentes a la venta, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, o NAHB. El inventario de meses es un cálculo común utilizado en el mercado para medir cuánto tiempo tomaría vender todas las casas disponibles al ritmo actual de ventas. Un inventario de seis meses se considera un mercado equilibrado entre un comprador y un vendedor.
La oferta ya era baja a principios de esta década, pero la demanda impulsada por la pandemia la llevó a un mínimo histórico a principios de 2021 con solo un inventario de dos meses. Esa escasez de viviendas en venta, combinada con una fuerte demanda, hizo que los precios de las viviendas subieran más del 40% respecto a los niveles anteriores a la pandemia.
Ahora la oferta finalmente está empezando a aumentar nuevamente, pero los aumentos son principalmente en el mercado de viviendas nuevas, no en el lado de las existentes. De hecho, ahora hay un inventario de nueve meses de casas recién construidas a la venta, casi tres veces más que las existentes. El inventario de meses de casas nuevas y antiguas suele seguirse muy de cerca. La construcción nueva ahora representa el 30% del inventario total, aproximadamente el doble de su participación histórica, según la NAHB.
“Junio de 2022 registró la mayor diferencia de inventario de meses de casas nuevas (9.9) respecto a las casas unifamiliares existentes (2.9)”, escribió Robert Dietz, economista jefe de la NAHB. “Esta separación deja claro que una evaluación del inventario actual del mercado no puede simplemente examinar el inventario de casas nuevas o existentes de forma aislada”.
Esta dinámica inusual ha sido impulsada tanto por los recientes cambios en las tasas hipotecarias como por un desastre sin precedentes en el mercado de viviendas que comenzó hace 20 años.
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La base de los números complicados de hoy
Este mercado de viviendas es diferente a cualquier otro debido a fuerzas económicas diferentes a cualquier otra. Primero, en 2005, hubo un gran aumento en las ventas de viviendas, la construcción de viviendas y los precios de las viviendas impulsados por un aumento en los préstamos hipotecarios subprime y una frenesí de negociación de nuevos productos financieros respaldados por estas hipotecas.
Todo eso se desplomó rápidamente, lo que resultó en una de las peores crisis de ejecuciones hipotecarias desde la Gran Depresión y provocó la subsiguiente Gran Recesión. Los inicios de viviendas unifamiliares cayeron de un máximo de 1.7 millones de unidades en 2005 a solo 430,000 en 2011. Para 2012, las nuevas viviendas representaban solo el 6% del total de viviendas en venta y, incluso en 2020, los inicios de viviendas aún no se habían recuperado a su promedio histórico de alrededor de 1.1 millones de unidades. Se situaron en 990,000.
Luego vino la pandemia de Covid-19 y durante ese tiempo, la demanda del consumidor aumentó y las tasas hipotecarias establecieron más de una docena de mínimos históricos, por lo que los constructores respondieron. Los inicios de viviendas se dispararon a 1.1 millones en 2021. La Reserva Federal estaba salvando la economía, haciendo que la compra de viviendas fuera mucho más barata, y la nueva cultura de trabajar desde casa tenía a los estadounidenses moviéndose como nunca antes. De repente, la oferta fue absorbida por un torbellino de demanda.
Locura de tasas hipotecarias
La actual y extraña división en la oferta entre las viviendas recién construidas y las existentes también se debe a las fluctuaciones de las tasas hipotecarias, que cayeron a mínimos históricos al comienzo de la pandemia y luego se dispararon a máximos de 20 años solo dos años después. Millones de prestatarios refinanciaron en los mínimos y ahora no tienen ganas de mudarse porque tendrían que cambiar una tasa del 3% o 4% en sus préstamos a la tasa actual, que ronda el 7%. Este efecto de bloqueo ha hecho que las nuevas listas se sequen.
También puso a los constructores en control. Los constructores ya habían aumentado la producción en los primeros años de la pandemia, con viviendas unifamiliares aumentando a más de 1.1 millones en 2021, según el censo de EE. UU., antes de retroceder cuando las tasas hipotecarias subieron. Los constructores han podido reducir las tasas hipotecarias para mantener las ventas más altas, pero a partir de mayo, están construyendo a un ritmo anualizado de 992,000.
Las listas de reventa mejoraron ligeramente esta primavera, a medida que las tasas hipotecarias volvieron a bajar ligeramente, y en junio, las listas activas eran un 16.5% más altas que el año anterior, según Redfin. Sin embargo, parte de ese aumento en la oferta se debió a las listas que permanecían en el mercado más tiempo.
“La proporción de viviendas que han estado en el mercado durante al menos un mes ha estado aumentando año tras año desde marzo, cuando el crecimiento en nuevas listas se aceleró, pero la demanda de los compradores ha seguido siendo tibia, como lo ha sido desde que las tasas hipotecarias comenzaron a subir en 2022”, según un informe de Redfin.
Crecimiento en el extremo bajo
En el mercado de reventa, la oferta es más baja en el rango de precios de $100,000 a $500,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Ahí es donde está la mayoría de los compradores de hoy. Las tasas hipotecarias más altas los tienen buscando casas más baratas.
Curiosamente, sin embargo, aunque la oferta está aumentando en todos los rangos de precios, está aumentando más en ese mismo rango de precios más bajo, lo que significa que simplemente no es suficiente. Tan rápido como las casas salen al mercado, son vendidas.
Por ejemplo, solo hay un inventario de 2.7 meses de casas en venta entre $100,000 y $250,000, pero la oferta ha aumentado un 19% respecto al año anterior. Mientras tanto, hay un inventario de 4.2 meses de casas con precios superiores a $1 millón, pero la oferta ha aumentado solo un 5% respecto al año anterior.
Esto explica por qué los precios de las viviendas siguen siendo obstinadamente altos, incluso con una oferta mejorada. Los precios en mayo, el último dato, eran un 4.9% más altos que en mayo de 2023, según CoreLogic. Las ganancias han comenzado a disminuir ligeramente, pero no en todas partes.
“Las ganancias de precios de viviendas persistentemente más fuertes esta primavera continúan en mercados donde la oferta está muy por debajo de los niveles previos a la pandemia, como los del noreste”, dijo Selma Hepp, economista jefe de CoreLogic.
“Además, los mercados relativamente más asequibles, como los del medio oeste, han visto un crecimiento de precios saludable esta primavera”.
Hepp señala que Florida y Texas, que están viendo un crecimiento comparativamente mayor en la oferta de viviendas en venta, ahora están viendo precios por debajo de donde estaban hace un año.
Aunque los analistas han esperado que los precios se suavicen y que las tasas hipotecarias bajen en la segunda mitad de este año, queda por ver si las tasas realmente bajarán y si el desequilibrio entre oferta y demanda permitirá que los precios se enfríen. Si las tasas hipotecarias bajan, la demanda seguramente aumentará, poniendo aún más presión sobre la oferta y manteniendo los precios elevados.
“Sí, la oferta está aumentando y seguirá aumentando, especialmente a medida que el efecto de bloqueo de las tasas hipotecarias disminuya en los próximos trimestres. Pero los niveles actuales de inventario siguen respaldando, a nivel nacional, la construcción nueva y algún crecimiento de precios”, agregó Dietz.