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Cualquier esperanza de que la caída de los costos de endeudamiento frenara el dolor de la desaceleración en el mercado de oficinas de Estados Unidos se desvaneció esta semana.
Deutsche Bank AG reservó más dinero para préstamos inmobiliarios comerciales en problemas en Estados Unidos, mientras que un fideicomiso hipotecario de Blackstone Inc. recortó su dividendo. Las acciones de New York Community Bancorp luego cayeron más desde la última crisis relacionada con bienes raíces comerciales en marzo, después de que las provisiones para pérdidas resultaron ser más del doble de lo esperado por los analistas.
Los anuncios señalan que los prestamistas pueden no ser capaces de simplemente modificar y extender préstamos con la esperanza de que las tasas de interés más bajas alivien el dolor de los prestatarios y den a los propietarios de propiedades más tiempo para refinanciar deudas. Más de $94 mil millones de bienes raíces comerciales en Estados Unidos están actualmente en problemas, según MSCI Real Assets, con otros $201 mil millones en riesgo de caer en esa categoría.
“A medida que una pared de $1.5 billones de vencimientos de préstamos impacte en los próximos dos años, las implicaciones son profundas”, escribieron John Murray y François Trausch de Pacific Investment Management Co. en una nota esta semana. “Prestamistas y prestatarios se verán obligados a ‘enfrentar la música’: En el corto plazo, esperamos más declives en las valoraciones tasadas y los índices de precios, haciendo que las extensiones de préstamos sean aún más difíciles de justificar”.
Las malas noticias comenzaron cuando Deutsche Bank dijo que el sector de oficinas en Estados Unidos continuará impactando las ganancias en los próximos meses, aunque espera que las provisiones para bienes raíces comerciales sean menores en la segunda mitad del año. Más tarde ese día, Blackstone Mortgage Trust Inc., un objetivo para vendedores en corto, reportó una pérdida trimestral al fideicomiso de $61 millones en comparación con una ganancia de $101.7 millones en el mismo período del año anterior. Recortó su dividendo en un 24%.
Al día siguiente, New York Community Bancorp dijo que reservó otros $390 millones durante el segundo trimestre para cubrir pérdidas de préstamos, principalmente debido a préstamos de oficinas.
“Mayores deterioros sugieren que las revaluaciones de activos aún están trabajando su camino a través de prestamistas y otros con exposición a bienes raíces”, dijo Tolu Alamutu, analista de crédito senior de Bloomberg Intelligence, sobre las perspectivas para la industria. “A medida que los volúmenes de transacciones aumentan, no se pueden descartar más ajustes. Estas marcas pueden palidecer en comparación con las del año pasado, pero aún pueden tener un impacto”.
Los inversores de crédito siguen cómodos de que la turbulencia en el mercado de bienes raíces comerciales se mantendrá bajo control, con las primas de riesgo en bonos bancarios subiendo menos que el mercado en general, mostrando que están superando.
Crédito Privado
Los proveedores de crédito privado ven una oportunidad para obtener ganancias a medida que los prestatarios se acercan a las paredes de vencimiento. Los fondos de deuda de bienes raíces comerciales buscan recaudar alrededor de $50 mil millones en capital a corto plazo, con algunos considerando la compra de carteras de préstamos deteriorados de bancos, según el investigador Green Street.
Katie Keenan, directora ejecutiva de Blackstone Mortgage Trust, dijo en un comunicado: “Con una fuerte liquidez, pagos acelerados y un emergente pipeline de inversiones, BXMT está bien posicionado para desplegar capital de forma rentable en este entorno y continuar su trayectoria ascendente a lo largo del ciclo”.
Existen oportunidades para los inversores tanto en deuda senior como en mezzanine, escribieron Murray y Trausch en Pimco, aunque advirtieron que el daño en bienes raíces comerciales será duradero incluso si la Reserva Federal comienza a flexibilizar su política monetaria.
Las curvas futuras sugieren que los costos de endeudamiento mantendrán los valores de propiedades comerciales entre un 20% y un 40% por debajo de su máximo de 2021, dijeron, añadiendo que “los vientos en contra que azotan el mercado de bienes raíces comerciales resultarán en una recuperación notablemente más lenta que la vista después de la crisis financiera global”.
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