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Tres cosas son seguras en la vida: la muerte, los impuestos y los precios de las viviendas que siempre suben. Lo último es, por supuesto, ligeramente menos seguro porque hay momentos en la historia de Estados Unidos en los que los precios han caído, pero es una rareza. Tanto así que solo se pueden señalar dos épocas recientes en las que los precios de las viviendas han disminuido: una breve recesión a principios de los años 90 y la Gran Crisis Financiera en la década de los 2000. Obviamente, esto es extraordinario para cualquiera que posea una vivienda y grave para quien no la tiene; piense en la dicotomía entre los baby boomers y sus hijos milenarios.
Comenzando en los años 70 y hasta los 80, los baby boomers que estaban llegando a la edad adulta e ingresando al mundo de la vivienda impulsaron un auge, por lo que los precios de las viviendas generalmente subieron (al igual que las tasas de interés de las hipotecas). Una recesión económica comenzó en 1990, pero fue bastante leve; el desempleo alcanzó su punto máximo en 1992 y los precios de las viviendas ya estaban empezando a subir nuevamente.
Luego vino la Gran Crisis Financiera, el lobo feroz. Desde finales de 1991 y hasta lo que se convertiría en los primeros años de la década de los 2000 de la crisis, se puede ver que los precios de las viviendas suben. Al principio es un crecimiento lento, pero para principios de la década de los 2000, los precios de las viviendas están aumentando considerablemente. En 2004 y 2005, los valores estaban experimentando aumentos de dos dígitos. Pero por supuesto, todo eso llegó a su fin, porque a medida que la vivienda se volvía cada vez más inasequible, los préstamos eran una locura. “No se necesitaba dinero inicial y había préstamos mentirosos”, como me dijo una vez “Poison Ivy” Zelman. Zelman fue una de las pocas analistas que predijo el colapso del mercado de la vivienda en 2006 mientras se desarrollaba y antes de que se convirtiera en la crisis financiera.
Los precios de las viviendas se desplomaron y realmente no comenzaron a recuperarse hasta 2012. Aun así, dada la gravedad del colapso, que vio a varios grandes prestamistas declararse en quiebra y millones de viviendas embargadas, uno podría haber pensado que sería peor.
“Según mi recuento, ha habido solo siete años de caídas en el mercado de la vivienda de EE. UU. en los últimos 75 años,” escribió recientemente Ben Carlson, autor de A Wealth of Common Sense, un blog reconocido sobre todo lo relacionado con la riqueza y las finanzas, sobre por qué la vivienda es la inversión favorita de todos. “Eso significa pérdidas solo el 9% del tiempo. Y cinco de esos siete años ocurrieron después de que estallara la burbuja inmobiliaria.”
Más de una década después, aquí estamos. Los precios de las viviendas solo han subido desde entonces, de manera exponencial durante la pandemia. Curiosamente, en este último ciclo, las tasas hipotecarias se dispararon en un pequeño eco de los años 80, y las ventas de viviendas cayeron en picada, al igual que en la crisis financiera. Pero los precios de las viviendas realmente no han caído. La lectura más reciente mostró que los precios de las viviendas aumentaron un 5.4% en junio con respecto al año anterior, otro máximo histórico, a pesar de mostrar signos de desaceleración.
De cualquier manera, no parece que los precios de las viviendas vayan a caer pronto, incluso si ya no están subiendo tan rápidamente como lo hacían durante la pandemia. Analistas de políticas de vivienda, economistas urbanos, economistas regulares e incluso algunos ejecutivos inmobiliarios te dirán principalmente por qué con una sola razón: no hay suficientes viviendas. El déficit de viviendas en este país no ocurrió de repente. Es el resultado de años de construcción insuficiente y, en algunos lugares, décadas de fracasos políticos que hicieron casi imposible construir algo que no fueran viviendas unifamiliares, gracias a la zonificación y la regulación del uso del suelo controladas por las localidades. Todo esto estaba sucediendo antes del auge de la vivienda pandémica, que solo empeoró las cosas y ayudó. Las crisis de vivienda que habían sido algo contenidas en estados costeros y azules se extendieron.
Pero fue el cambio repentino en las tasas hipotecarias desencadenado por la lucha de la Reserva Federal contra la inflación lo que frenó el mercado de la vivienda, llegando en un momento a enviar las tasas a un máximo en dos décadas. Cualquiera que haya asegurado una tasa de interés hipotecaria del 3% o alrededor de eso no está vendiendo a menos que tenga que hacerlo, lo que reduce aún más el inventario. “Parte de esto es simplemente este artefacto de las hipotecas a 30 años,” me dijo una vez el director ejecutivo de Redfin, Glenn Kelman, “en realidad tiene el efecto perverso de mantener altos los precios de las viviendas.” Él es uno de los ejecutivos que cree que la única forma de salir de esto es construyendo viviendas.
Afortunadamente, las tasas hipotecarias han bajado y el inventario ha aumentado, por lo que la situación es menos sombría para quienes aún no tienen una vivienda, pero sigue siendo bastante grave. Por otro lado, las cosas parecen ir bien para los propietarios que ven cómo aumentan los valores de sus viviendas, aunque eso no los convierte exactamente en ricos a menos que vendan, momento en el cual probablemente necesitarán otra vivienda para vivir. No muchos ven que los precios de las viviendas bajen en el futuro cercano, a menos que millones de viviendas aparezcan milagrosamente. Y aunque un candidato presidencial ha prometido poner fin a la escasez de viviendas, presentando un plan para construir tres millones de viviendas, no está del todo claro cómo lo hará, si será suficiente o si tendrá la oportunidad de poner su plan en acción.
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