Hay al menos una cosa en la que la mayoría de los estadounidenses pueden estar de acuerdo, sin importar dónde vivan o a quién voten: los precios de las viviendas son demasiado altos. Hay señales de que se avecina un alivio, especialmente después del tan esperado recorte de tasas de la Reserva Federal en septiembre. Aun así, el presidente de la Fed, Jerome Powell, ha dicho que la raíz de la crisis de vivienda del país es un problema de oferta, algo que el banco central no puede abordar.
Para decirlo claramente, simplemente no hay suficientes viviendas para todos. El problema se ha convertido, como era de esperar, en un tema importante en la campaña presidencial. La vicepresidenta Kamala Harris está pidiendo construcción subsidiada y ampliación de la asistencia a compradores de vivienda por primera vez. Donald Trump ha prometido reducir las tasas, reducir la burocracia y reprimir la inmigración para reducir la competencia por viviendas escasas.
Mientras tanto, el economista senior de la Casa Blanca, Jared Bernstein, tiene opiniones propias. Poco después del recorte de tasas de la Fed en septiembre, Bernstein habló con Fortune para compartir lo que él ve como las medidas necesarias para resolver la escasez de viviendas en el país. Algunas de las soluciones, dijo, son relativamente sencillas.
“Desde la perspectiva de los desarrolladores, construir viviendas asequibles simplemente no es rentable”, dijo Bernstein, presidente del Consejo de Asesores Económicos del presidente.
Dijo que se necesitan incentivos para construir este tipo de viviendas para ayudar a los desarrolladores a obtener un retorno de su inversión.
“En gran parte”, dijo, “porque las personas de bajos ingresos e incluso de ingresos medios no siempre pueden pagar lo que cuesta desarrollar tales propiedades, y eso es una falla de mercado muy clara”.
Una medida probada y verdadera para solucionar este “problema de ROI” para viviendas multifamiliares, dijo, es el crédito fiscal por vivienda de bajos ingresos, que requiere que los desarrolladores reserven un cierto porcentaje de unidades de alquiler restringidas por ingresos para familias de bajos ingresos. Según el Centro de Política Tributaria Urbana-Brookings, es de lejos el programa federal más grande que fomenta la vivienda de alquiler asequible para hogares de bajos ingresos.
El Comité Conjunto de Tributación estima que el programa costará $15.2 mil millones para 2025. El presupuesto anual propuesto por el presidente Joe Biden en marzo pedía una expansión de $37 mil millones del crédito, así como la reducción a la mitad de un requisito de financiamiento de bonos privados para crear más acuerdos.
Muchos críticos dicen que varios intermediarios se llevan una parte del crédito, lo que significa que una parte significativa de la subvención no se destina a la creación de nuevas viviendas, y agregan que el crédito puede inflar los precios de las viviendas en general. Al mismo tiempo, algunas autoridades estatales tienden a aprobar proyectos que concentran desarrollos de bajos ingresos en áreas donde históricamente se han agrupado y donde las oportunidades económicas son limitadas, según el Centro de Política Tributaria.
Sorteando el “NIMBYismo”
Bernstein, quien mencionó incentivos similares para la construcción de viviendas unifamiliares asequibles, es conocido como un progresista acérrimo. Sin embargo, tanto republicanos como demócratas en todo el país están de acuerdo con él en que las políticas restrictivas de uso del suelo también son un gran obstáculo para abordar la escasez de viviendas.
Muchos estados y ciudades están tratando de alterar las reglas de zonificación para permitir una mayor densidad de población, especialmente permitiendo la construcción de dúplex y tríplex en vecindarios diseñados para viviendas unifamiliares. Sin embargo, la reacción de los propietarios puede sofocar estos esfuerzos.
Cuando los residentes dicen “no en mi patio trasero”, un fenómeno conocido en la industria inmobiliaria como NIMBYismo, a menudo llenan las reuniones del consejo municipal y presionan a los funcionarios locales para bloquear tales cambios. Incluso cuando los estados aprueban leyes para limitar la capacidad de las ciudades para decir que no, las personas encuentran otros obstáculos, según Sean Dobson, presidente y CEO del Grupo Amherst.
“Y es esta tensión entre las ciudades que tratan de crear más viviendas y los propietarios de tierras que tratan de preservar lo que ellos consideran que es la vivienda, [lo que] es realmente la fuente de la fricción”, dijo Dobson en la Conferencia sobre el Futuro de las Finanzas de Fortune en mayo.
Bernstein cree que ahí es donde el gobierno federal puede ayudar. En 2022, un paquete de gasto de $1.7 billones del Congreso incluyó $85 millones en subvenciones a estados y ciudades que implementan reformas de zonificación. Los programas del Departamento de Transporte y del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tienen componentes similares.
“Cuando estructuramos algunas de las subvenciones y préstamos que proporcionamos”, explicó Bernstein, “decimos, ‘Mira, si quieres una subvención de infraestructura, genial. Queremos dártela. Dinos cómo vas a liberar algo de la zonificación excluyente, y nos aseguraremos de que tengas una mejor oportunidad de obtener esa oferta’”.
Tal vez eso lleve a más viviendas y precios más bajos.