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Miles de estadounidenses no pueden permitirse comprar una casa o alquilar un apartamento adecuado, lo que convierte la vivienda en un tema central para los votantes en las próximas elecciones presidenciales.
La razón principal por la que la propiedad de vivienda es inalcanzable para muchos es que no hay suficientes casas en venta para equilibrar el mercado entre compradores y vendedores.
La escasez, que algunos economistas estiman en entre 1 millón y alrededor de 4 millones de viviendas, ha alimentado durante la mayor parte de la última década guerras de ofertas que aumentaron el precio medio de venta de una vivienda usada en EE. UU. a un máximo histórico de $426,900 en junio, incluso cuando las ventas de viviendas han estado en una profunda crisis durante más de dos años.
Las tasas hipotecarias más altas también han mantenido a muchos compradores de vivienda al margen. La tasa promedio de una hipoteca a 30 años subió a un máximo de casi 8% a finales del año pasado y ahora se sitúa en 6.44%.
Los inquilinos tampoco lo han tenido fácil. Si bien la renta mediana en EE. UU. ha estado disminuyendo durante más de un año después de una ola de nueva construcción de apartamentos, sigue siendo aproximadamente un 20% más alta que antes de la pandemia.
En este contexto, la vicepresidenta Kamala Harris y el ex presidente Donald Trump han presentado propuestas que afirman harán que el Sueño Americano sea accesible para más estadounidenses.
La campaña de Harris ha delineado un detallado plan de políticas destinadas a ampliar el acceso a viviendas asequibles tanto para compradores como para inquilinos, que incluye ofrecer a los compradores por primera vez hasta $25,000 en asistencia para el pago inicial e incentivos fiscales para los constructores y fondos federales para ciudades para acelerar la construcción. Ella afirma que su plan añadirá 3 millones de unidades de vivienda nuevas en los próximos cuatro años.
Trump dice que creará incentivos fiscales para los compradores de vivienda, reducirá las regulaciones “innecesarias” sobre la construcción de viviendas y pondrá a disposición algunas tierras federales para la construcción residencial, aunque la plataforma de la campaña no incluye detalles. Trump también afirma que reducirá los costos de la vivienda disminuyendo la inflación y deteniendo la inmigración ilegal.
Dejando de lado el hecho de que muchas de las políticas de los candidatos requerirían el apoyo de la mayoría de los legisladores en el Congreso, que el próximo presidente puede que no tenga, los economistas dicen que las plataformas de las campañas ofrecen algunas buenas ideas, pero no soluciones seguras a los desafíos de larga data del mercado de la vivienda.
Aquí hay un vistazo a algunas de las ideas clave de los candidatos:
La represión de la inmigración de Trump
Trump y su campaña han relacionado repetidamente los problemas de vivienda de la nación con la inmigración, sugiriendo que las deportaciones masivas aliviarán la demanda de viviendas, haciendo así que la vivienda esté más disponible y sea asequible.
El ex presidente ha centrado durante mucho tiempo ampliamente en los inmigrantes indocumentados como un tema político central, pero cuando se trata de políticas de vivienda, su campaña también ha señalado a los inmigrantes que están legalmente en el país. Su compañero de fórmula, el senador de Ohio JD Vance, ha culpado a los inmigrantes haitianos que viven en su estado por causar un problema de vivienda.
Chris Herbert, director gerente del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, dijo en un comunicado que el aumento de las tasas de interés y el aumento en la demanda de viviendas de la era de la pandemia son responsables del aumento de los costos, no los inmigrantes.
“Si bien los inmigrantes contribuyen a la demanda general de viviendas, no se les puede culpar por el reciente aumento en los precios de las viviendas y alquileres que despegaron en 2020 y 2021, ya que la inmigración alcanzó sus niveles más bajos en décadas debido a la pandemia”, dijo Herbert.
Jim Tobin, CEO de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, dijo que las deportaciones masivas podrían empeorar el problema de la oferta porque un tercio de la fuerza laboral de la industria de la construcción de viviendas es de origen extranjero.
“Cualquier cosa que potencialmente interrumpa el flujo de mano de obra nacida en el extranjero a nuestra industria sería disruptiva. No hay duda al respecto”, dijo Tobin.
Sarah Saadian, vicepresidenta senior de políticas públicas en la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos, dijo que las personas indocumentadas tienden a vivir en unidades superpobladas, por lo que la expulsión solo de inmigrantes de una vivienda no crearía una vacante real, ni abordaría el dilema de la asequibilidad.
“La parte más apremiante es que los salarios e ingresos no son lo suficientemente altos como para cubrir los costos de alquiler y eso realmente no tiene nada que ver con las personas indocumentadas”, dijo Saadian.
El plan de pago inicial de $25,000 de Harris
Harris tiene como objetivo ayudar directamente a los compradores de vivienda proporcionando hasta $25,000 en asistencia para el pago inicial a los compradores por primera vez que hayan pagado su alquiler a tiempo durante dos años.
La campaña, que afirma que el programa ayudaría a más de 4 millones de compradores por primera vez y costaría $100 mil millones, dice que este tipo de asistencia para el pago inicial no es nueva, señalando que a partir de 2019 casi tres cuartas partes de las hipotecas unifamiliares incluían ayuda para el pago inicial proporcionada por agencias estatales de financiamiento de viviendas.
Al igual que el plan de Trump, la propuesta de Harris podría tener un efecto contrario. Los economistas advierten que introducir un incentivo para compradores cuando la oferta de viviendas en venta sigue siendo escasa en muchos mercados podría aumentar los precios, haciendo que la propiedad de vivienda sea menos asequible. El impacto podría depender del mercado en particular.
“En Los Ángeles, $25,000 de asistencia para el pago inicial no es suficiente, pero sí lo es en Detroit”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.
Still, if the number of homes on the market grows, the financial assistance makes more sense, because it can reassure homebuilders that “there will be buyers willing to buy” the homes they build, Fairweather said.
El gobierno federal ha ofrecido incentivos fiscales a los compradores de vivienda en un pasado no muy lejano. En 2008, la Administración Obama promulgó un crédito fiscal para compradores de vivienda por primera vez de hasta $7,500 cuando el mercado de la vivienda se tambaleaba por una crisis inmobiliaria y la Gran Recesión. El crédito adelantó ventas a medida que los compradores aprovecharon el incentivo, pero el mercado de la vivienda permaneció en una crisis hasta 2012.
La campaña de Trump promete hacer que la propiedad de vivienda sea asequible para “familias, jóvenes y todos”, pero no ofrece detalles. Menciona que el Partido Republicano “apoyará a los compradores por primera vez” y afirma que reducirá las tasas hipotecarias “recortando” la inflación.
Sin embargo, los expertos dicen que la agenda económica general de Trump en un segundo mandato empeoraría la inflación, que cayó el mes pasado a su punto más bajo en más de tres años.
De acuerdo: zonificación y tierras federales
Entre las pocas cosas en las que los dos candidatos están de acuerdo: relajar las leyes de zonificación y utilizar tierras federales para construir viviendas.
Trump se ha comprometido a abordar la zonificación y otras regulaciones de construcción para acelerar la producción de viviendas, aunque su plataforma no entra en detalles.
Harris está proponiendo un fondo de $40 mil millones para estimular a los gobiernos locales, que controlan las leyes de zonificación, a simplificar sus regulaciones para reducir el tiempo que los constructores tardan en obtener proyectos aprobados y completados. Una advertencia: los gobiernos estatales y locales deben demostrar que están construyendo viviendas asequibles.
Ambos candidatos también han dicho, aunque vagamente, que están a favor de hacer “porciones limitadas” de tierras federales o “ciertas” tierras federales disponibles para la construcción de viviendas.
El plan de Harris señala la iniciativa de la administración Biden en Las Vegas, donde la Oficina de Administración de Tierras vendió 20 acres a un gran descuento para que el condado de Clark construyera viviendas unifamiliares que eventualmente se venderán a aquellos con un ingreso anual del hogar de hasta $70,000.
Don Simpson, vicepresidente de la Fundación de Tierras Públicas, dijo que las leyes fueron establecidas hace más de 20 años para dar a las autoridades de Nevada la capacidad de comprar tierras federales por debajo del precio de mercado para viviendas asequibles. Simpson dijo que hay otras pequeñas parcelas cerca de lugares como Barstow, California, y Boise, Idaho donde esto podría replicarse en una base limitada.
Nicholas Irwin, profesor de la Universidad de Nevada Las Vegas, dijo que las 210 viviendas apenas harán mella en la estimada escasez de 75,000 unidades que necesita el sur de Nevada hoy.
“Estamos cortos por mucho. Más tierras federales por sí solas no van a solucionar esto”, dijo Irwin.
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