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Las firmas de capital privado y los fondos de pensiones están apostando por las casas de alquiler en el Reino Unido, invirtiendo cantidades récord en los últimos dos años debido a la creciente demanda y a una crisis de asequibilidad de la vivienda.
Las operaciones para comprar o construir casas de alquiler unifamiliares superaron los £1.5bn a finales de septiembre, más de tres veces más que las sumas desplegadas en todo 2021 o 2022, según datos de la agencia inmobiliaria Savills. Esto siguió a un récord de £1.9bn en operaciones el año pasado.
Los inversores están prefiriendo cada vez más las casas unifamiliares sobre los grandes bloques de pisos, conocidos como desarrollos multifamiliares, ya que esperan atraer inquilinos más estables a largo plazo y porque las casas son más fáciles de construir dentro del restrictivo sistema de planificación del Reino Unido.
“Creemos que las viviendas unifamiliares serán la clase de activos más grande dentro del sector residencial”, dijo James Stevens, jefe de inversiones inmobiliarias globales en Aviva, que ha invertido alrededor de £600mn en el sector desde 2020.
La participación de nuevas inversiones de alquiler en el Reino Unido destinadas a casas unifamiliares en lugar de bloques multifamiliares alcanzó el 54 por ciento en el año hasta septiembre, frente al 32 por ciento del año anterior y solo el 5 por ciento en 2019, según Savills.
Los inversores adquirieron cerca de 5,000 casas en los primeros tres trimestres del año, un 20 por ciento más que en el mismo período del año pasado, según Savills.
Instituciones del Reino Unido como Aviva, L&G y Lloyds se han unido a un número creciente de firmas internacionales. Blackstone, el mayor inversor inmobiliario del mundo, ha comprado alrededor de 4,500 casas de alquiler a Vistry desde finales de 2023, en dos operaciones por un total de £1.4bn.
Blackstone, que ha invertido durante mucho tiempo en viviendas en Estados Unidos, ha adquirido decenas de miles de casas en Europa, y en el Reino Unido se ha centrado en financiar nuevas construcciones. Las empresas residenciales de Blackstone en el Reino Unido tienen un portafolio de 17,000 viviendas asequibles, y ahora también están ampliando los alquileres en el mercado abierto.
El Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) lanzó una empresa conjunta con el administrador de bienes raíces Kennedy Wilson en octubre por valor de £1bn para invertir en casas unifamiliares, con una inversión inicial de £500mn.
En noviembre se lanzó una empresa conjunta de £750mn entre el gestor de capital privado Greykite y el grupo inmobiliario Gatehouse, que ya tiene una estrategia con el Carlyle Group. Sigma Capital Group, un actor temprano en el sector, ha ampliado su cartera a más de 8,500 casas.
Los críticos ven la entrada de capital privado en propiedades de alquiler en varios países como un indicio de la crisis de vivienda que ha dejado a muchas familias fuera de la propiedad de viviendas, y las ha dejado alquilando por más tiempo a merced de grandes aumentos en el alquiler.
La inversión institucional en casas de alquiler en el Reino Unido sigue siendo baja en comparación con otros países, con solo el 3 por ciento de las casas de alquiler propiedad de grandes inversores, en contraste con el 37 por ciento en Alemania y el 41 por ciento en Estados Unidos.
Los inversores afirman que las casas de alquiler propiedad de instituciones ofrecen más estabilidad y mayores estándares que las gestionadas por pequeños propietarios privados, y que sus planes aumentarán el número total de viviendas construidas en un momento en que las ventas de los promotores inmobiliarios han disminuido.
“La inversión institucional puede desempeñar un papel importante en aumentar la nueva oferta mientras genera retornos estables vinculados a la inflación para los inversores finales”, dijo James Seppala, jefe de bienes raíces europeos en Blackstone.
El año pasado, los inversores podían esperar descuentos del 15 al 20 por ciento en viviendas sin vender de grandes promotores, que enfrentaron una caída en la demanda después del “mini” Presupuesto de Liz Truss en 2022 que aumentó las tasas hipotecarias.
“Una gran parte [de las operaciones en 2023 fue] probablemente los promotores inmobiliarios luchando por vender su producto en venta. Gran parte de lo que ha sucedido este año es que los promotores inmobiliarios están pensando de manera mucho más estratégica”, dijo Piers de Winton, jefe de inversiones residenciales nacionales en Savills.
Esos descuentos se han reducido a medida que los promotores reducían su producción, lo que plantea un desafío para los inversores. Algunos también están adquiriendo terrenos y contratando empresas constructoras de viviendas para entregar nuevas propiedades.
Algunos de los gestores de capital privado esperan construir grandes carteras que puedan vender a fondos de pensiones, que valoran los ingresos estables generados por las casas de alquiler. Blackstone logró una de las primeras operaciones de este tipo, vendiendo 3,000 viviendas de propiedad compartida por valor de £405mn al mayor fondo de pensiones privado del Reino Unido, el Universities Superannuation Scheme.