El valor está en el ojo del espectador. ¿Qué tal el dicho de que la basura de algunas personas es el tesoro de otras? El hecho de que algunos inversores vean oportunidades donde otros inversores no lo hacen es lo que hace que Wall Street funcione. En este momento, los inversores más intrépidos, especialmente aquellos con un enfoque en el valor, querrán echar un vistazo a Realty Income (NYSE: O), Rexford Industrial (NYSE: REXR) y EPR Properties (NYSE: EPR). Sin embargo, hay diferencias importantes entre este trío de acciones de alto rendimiento y bajo valor.
Realty Income no es una empresa emocionante y, francamente, nunca lo será. Es simplemente demasiado grande, con más de 15,400 propiedades y un enfoque en activos de arrendamiento neto (los arrendamientos netos requieren que los inquilinos paguen la mayoría de los costos operativos a nivel de propiedad). Agregue un balance con calificación de grado de inversión por si acaso, y el fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) está básicamente diseñado para ser una tenencia de dividendos a largo plazo central. La compañía incluso registró como marca registrada el apodo “The Monthly Dividend Company”, lo que habla de la frecuencia del dividendo y de la importancia que la administración otorga al dividendo. Cabe destacar que el dividendo ha aumentado durante tres décadas seguidas a una tasa anual compuesta de aproximadamente 4.3%.
Sin embargo, la acción ha bajado aproximadamente un 30% desde sus máximos previos a la pandemia. Eso se debe en gran medida a tasas de interés más altas, lo que hace que sea más costoso para Realty Income financiar adquisiciones de propiedades. Esa es una preocupación legítima, pero los inversores a largo plazo no deberían preocuparse demasiado por este hecho. Los mercados de propiedades históricamente se han ajustado a los cambios en las tasas de interés con el tiempo. El tamaño y la fortaleza financiera de Realty Income le dan una ventaja cuando se trata de recaudar capital para invertir. Por lo tanto, incluso si el mercado de adquisiciones es difícil, Realty Income opera desde una posición de fortaleza. Si puede sentirse cómodo con la idea de que la administración sorteará los vientos en contra que enfrenta, debería considerar recolectar el muy atractivo rendimiento de dividendos del 5.9% de Realty Income.
Rexford es un REIT industrial con un enfoque único en el mercado del sur de California. Hay un riesgo adicional en este enfoque de francotirador; la mayoría de los otros propietarios industriales intentan diversificarse geográficamente. Pero aquí está lo interesante: el sur de California es uno de los mercados de propiedades industriales más grandes del mundo, es una puerta de entrada clave a los Estados Unidos y ha tenido históricamente poderosas restricciones de suministro. Es un mercado muy bueno en el que enfocarse, si desea concentrarse en solo una región.
La historia continúa
La prueba de lo atractiva que es la posición de Rexford proviene de las enormes tasas de crecimiento de alquileres que logra en los arrendamientos que vencen. En el tercer trimestre de 2023, logró aumentar los alquileres en un promedio del 39% en esos arrendamientos. Ese es un número enorme, pero resulta ser mucho menor que el 64% que logró solo un año antes y el 88% de dos años atrás. Los inversores se emocionaron un poco demasiado al comienzo del aumento del crecimiento de alquileres y ahora parecen estar, tal vez, un poco demasiado pesimistas. Esto se destaca por el hecho de que el precio de Rexford ha caído aproximadamente un 50% desde su pico en 2022, llevando el rendimiento de dividendos alrededor de los máximos históricos del 4.1%.
Un rendimiento de dividendo del 4.1% puede no ser lo suficientemente grande como para atraer a inversores de alto rendimiento, pero sumando el crecimiento de dividendos de porcentaje anual de dos dígitos que el REIT ha logrado durante la última década debería atraer fácilmente a inversores de crecimiento de dividendos. Con un rendimiento históricamente alto y un fuerte retroceso en el precio de la acción, esta acción de crecimiento de dividendos definitivamente parece haber sido colocada en la estantería de valor a pesar de operar un negocio fundamentalmente sólido.
EPR Properties va a ser un poco más difícil de amar, y lo más probable es que atraiga a inversores más agresivos en recuperación. Hay mucho en juego aquí también, por lo que es una inversión algo compleja. Los grandes aspectos negativos son el fuerte enfoque del REIT en propiedades de cines y una reducción de dividendos durante la pandemia de coronavirus. Pero hay más en la historia porque todas las propiedades de la compañía son de naturaleza experiencial, como los cines. Durante la pandemia, servir para reunir a las personas en entornos grupales fue un nicho de propiedad terrible. Sin embargo, desde una perspectiva a largo plazo, es bastante atractivo y está protegido de ciertas maneras del cambio hacia la vida en línea.
Sin embargo, durante la pandemia, la mayoría de los inquilinos de EPR estaban cerrados porque no eran negocios necesarios. Suspendió el dividendo por un tiempo para asegurarse de tener la liquidez para sobrevivir y ayudar a sus inquilinos a superar los vientos en contra de la pandemia. Una vez que lo peor pasó, el dividendo se restableció a un nivel más bajo. La compañía ha redoblado sus esfuerzos para diversificarse lejos de los cines. Los cines todavía representan un poco más de un tercio de los alquileres de la compañía, por lo que hay más trabajo por hacer. Sin embargo, las otras dos terceras partes aproximadamente del negocio están en mejor forma hoy que antes de la pandemia, destacado por una cobertura del alquiler de 2.6 veces los costos de alquiler de EPR versus 2 veces en 2019. Mientras tanto, la proporción de pago de fondos ajustados de operaciones (FFO) fue del 66% en el tercer trimestre de 2024, dejando un amplio margen para la adversidad antes de que exista un riesgo de otra reducción de dividendos.
Si tienes una actitud de vaso medio lleno, el enorme rendimiento de dividendo del 7.3% de EPR podría ser justo lo que estás buscando. Solo entra sabiendo que este es un esfuerzo de varios años y no debes esperar que la acción recupere repentinamente la pérdida del 35% en la que ha estado desde que comenzó la pandemia.
Realty Income es una acción de valor de alto rendimiento para inversores que prefieren evitar inversiones de alto riesgo. El enfoque regional de Rexford es de mayor riesgo, pero la historia de crecimiento de dividendos es difícil de ignorar. Y EPR es una historia de recuperación que se está desarrollando. Es poco probable que un inversor encuentre atractivas las tres, pero este trío de REITs en apuros destaca que existen oportunidades de valor hoy para todo tipo de inversores.
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Reuben Gregg Brewer tiene posiciones en Realty Income. The Motley Fool tiene posiciones en y recomienda Realty Income. The Motley Fool recomienda EPR Properties y Rexford Industrial Realty. The Motley Fool tiene una política de divulgación.
3 principales acciones de valor para comprar en febrero fue publicado originalmente por The Motley Fool