Los prestatarios que obtuvieron préstamos hipotecarios a través de programas respaldados por el gobierno están cayendo cada vez más en mora en sus pagos, una señal potencialmente preocupante sobre cómo les está yendo a los estadounidenses de bajos ingresos en la economía actual.
Las tasas de morosidad en los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) y de Asuntos de Veteranos alcanzaron el 11.03% y el 4.7%, respectivamente, a finales del año pasado, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, superando los niveles pre-pandémicos.
Si bien los préstamos de la FHA y VA no tienen restricciones de ingresos, están asegurados por el gobierno y tienen requisitos más flexibles de pago inicial y puntaje crediticio que las hipotecas convencionales, lo que los hace populares entre los prestatarios con créditos dañados o ingresos más bajos.
Conventional mortgage delinquencies are creeping up too, but much more slowly. At 2.62%, they remain below pre-pandemic levels and near historical lows. The divergence in that data likely reflects the extra economic pressures lower-income borrowers have faced in recent years, in particular high home prices, inflation, and the rapidly rising interest rates designed to address it.
“Aunque la Fed está recortando las tasas, y eso ha ayudado a elevar un poco los precios de los activos, aquellos en el lado de los hogares de bajos ingresos no están sintiendo ningún beneficio”, dijo James Knightley, economista jefe internacional de ING. “Sus costos de endeudamiento no están bajando. Si acaso, han estado subiendo, y todavía tenemos una inflación persistente que está afectando el poder adquisitivo”.
Los datos de enero del Índice de Precios al Consumidor mostraron precios un 3% más altos que un año antes, muy por encima del objetivo del 2% de la Reserva Federal. La Fed recortó las tasas de interés tres veces a finales de 2024 ante señales de que la inflación se estaba moderando y el mercado laboral se debilitaba, pero ahora está en pausa ya que la inflación muestra signos de persistencia. Los traders ahora esperan un recorte de tasas este año.
¿Un aumento gradual en las morosidades en camino?
Las razones por las que los consumidores se retrasan en sus pagos de hipoteca varían. Cerca de un cuarto de los prestatarios de la FHA que estaban seriamente morosos -es decir, que estaban atrasados en sus pagos por más de tres meses- citaron la pérdida de ingresos, seguida por el 19% que culpó al endeudamiento excesivo.
Los préstamos hipotecarios privados a prestatarios subprime prácticamente desaparecieron después de la crisis financiera, y los préstamos de la FHA son el mejor indicador hoy en día. Incluso en los mejores momentos económicos, las tasas de morosidad en estos préstamos suelen ser varias veces más altas que en los préstamos convencionales.
“Es un perfil de prestatario muy diferente”, dijo Andy Walden, vicepresidente de estrategia de investigación empresarial en ICE Mortgage Technology. “Se esperaba que esto sucediera primero en esta sección de la FHA porque son los prestatarios que suelen ser impactados primero cuando la economía en general cambia. Creo que veremos un aumento gradual en las morosidades fuera de eso”.
La historia continúa
Los consumidores de mayores ingresos han tenido un buen desempeño en los últimos años porque es más probable que hayan invertido en el mercado de valores y se hayan beneficiado de varios años de fuertes ganancias, además de que gastan una menor parte de sus ingresos en elementos esenciales como alimentos.
Pero lo que comienza como un factor estresante para los prestatarios menos favorecidos puede propagarse, especialmente si el mercado laboral se debilita en general. En un informe reciente, ICE dijo que las morosidades en los préstamos de la FHA y VA “probablemente servirán como canarios en la mina” para las tendencias de pagos hipotecarios más amplias durante este ciclo económico.
Rikard Bandebo, economista jefe de VantageScore, ha estado observando el crecimiento de las morosidades entre el grupo de altos ingresos que su empresa de calificación crediticia monitorea. Esos ingresos, que superan los $150,000 al año, ahora están quedando rezagados en sus hipotecas, préstamos de autos y tarjetas de crédito a una tasa relativamente más rápida que los hogares que ganan menos de $45,000 anualmente.
“Los costos de la inflación realmente están empezando a afectarlos ahora”, dijo Bandebo, añadiendo que aunque este grupo puede que no haya sentido el impacto de los mayores costos de alimentos, aún se ven afectados por los gastos crecientes en cosas como pagos de autos, seguros y matrícula escolar.
Aunque más consumidores se sienten apretados, las morosidades actuales entre todos los tipos de prestatarios siguen estando muy por debajo de los niveles vistos durante la crisis financiera de 2008 y los confinamientos por la pandemia de 2020.
“Estamos saliendo de un nivel muy bajo”, dijo Molly Boesel, economista principal de la proveedora de datos CoreLogic.
Y los propietarios de viviendas en general están en una posición financiera mucho mejor que durante la crisis hipotecaria de 2008: un bajo bajo nivel de endeudamiento hipotecario y un fuerte aumento de precios de las viviendas en los últimos años significan que muy pocos prestatarios están en negativo respecto a sus compras.
Sin embargo, Boesel dijo que está monitoreando en qué parte del país los prestatarios están pagando tarde. CoreLogic encontró que las morosidades están aumentando en el 80% de las áreas metropolitanas, lo que sugiere un problema más generalizado que no puede explicarse por eventos desestabilizadores individuales como desastres naturales.
En este momento, también importa cuándo un prestatario obtuvo su préstamo. Aquellos que compraron en 2021 o antes, cuando las tasas hipotecarias estaban cerca de mínimos históricos y los precios de las viviendas aún no habían subido rápidamente, tienen ratios de deuda a ingresos mucho más bajos y posiciones de capital más saludables que aquellos que compraron en 2022 o 2023, dijo Walden, de ICE.
Dado lo difícil que se ha vuelto el comprar una vivienda, los prestatarios recientes están cayendo en mora temprano en sus préstamos a tasas más altas que aquellos que compraron hace unos años, a pesar de que los estándares de suscripción no han cambiado. Los precios más altos y las tasas de interés hipotecarias también significan que acumulan capital a un ritmo más lento.
“Es una diferencia abismal”, dijo Walden. “Los prestamistas no están extendiéndose para hacer hipotecas riesgosas, pero es una dinámica muy diferente en términos de capital”.
Claire Boston es reportera senior de Yahoo Finance cubriendo vivienda, hipotecas y seguros para el hogar.
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