La temporada de venta de viviendas de primavera se está perfilando como desafiante para los principales constructores de viviendas, en gran medida debido a la posibilidad de una guerra comercial y las altas tasas de interés hipotecarias.
En los últimos años, los constructores de viviendas se han apresurado a construir nuevas casas para ayudar a aliviar la escasez en el mercado de reventa, ya que los altos costos de endeudamiento desanimaban a los propietarios a vender. Pero ahora, con las tasas hipotecarias aún elevadas e incertidumbre económica, los constructores se enfrentan a obstáculos.
“Esperamos que el entorno desafiante para los constructores de viviendas persista hasta la primera mitad de 2025”, escribió Rafe Jadrosich, analista de constructores de viviendas y productos de construcción en Bank of America Securities, en una nota a los clientes.
Las grietas han comenzado a aparecer.
Por ejemplo, DR Horton (DHI), el mayor constructor de viviendas del país, reportó una disminución del 1% en las órdenes netas para el primer trimestre fiscal que finalizó el 31 de diciembre en comparación con el mismo período del año anterior. Los compradores firmaron contratos para 17,837 viviendas en el trimestre, quedando por debajo de las expectativas de los analistas de 18,478.
Para impulsar las ventas, constructores como Horton ofrecieron activamente incentivos como reducciones de tasas hipotecarias y casas más pequeñas. ¿La mala noticia? Estos esfuerzos impactaron los márgenes.
El margen de DHI cayó 90 puntos básicos en diciembre respecto al trimestre anterior debido a mayores costos de incentivos, y esperan que esos costos aumenten. Eso significa márgenes brutos más bajos del 21.5% al 22% en el segundo trimestre en comparación con el 22.7% en el primer trimestre.
Aún así, los ejecutivos de DHI siguen esperanzados en que la temporada de primavera sea un punto de inflexión.
“Necesitamos que la primavera funcione para nosotros y ver las ventas”, dijo el CEO de DHI, Paul Romanowski, a inversores y analistas en la llamada de ganancias del primer trimestre fiscal 2025 de la compañía a finales de enero.
Jay McCanless, vicepresidente senior de investigación de acciones de Wedbush Securities, comparte el optimismo pero cree que un período de ventas robusto depende de un entorno de tasas hipotecarias más consistente.
“Si obtenemos cierta estabilidad en las tasas, entonces la temporada de primavera probablemente seguirá mejorando a medida que avanza”, dijo McCanless a Yahoo Finance. “Pero estoy muy preocupado, al igual que los constructores, por la volatilidad de las tasas hipotecarias y lo que eso hace a la psique del comprador.”
La incertidumbre se refleja aún más en Toll Brothers (TOL), que redujo su pronóstico de entregas de viviendas. El constructor espera cerrar de 2,500 a 2,700 ventas en su segundo trimestre fiscal, por debajo de las estimaciones de los analistas de 2,781.
“Aunque la demanda fue sólida en nuestro primer trimestre, hemos visto resultados mixtos hasta ahora en esta temporada de venta de primavera”, dijo el CEO de Toll Brothers, Douglas Yearley, a inversores y analistas en la llamada de ganancias del primer trimestre fiscal de la compañía esta semana.
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“Si bien la demanda ha permanecido saludable en muchos de nuestros mercados y especialmente en el segmento más alto, las limitaciones de asequibilidad y el crecimiento de inventarios en ciertos mercados están presionando las ventas, especialmente en el segmento más bajo”, agregó.
Otro signo de debilidad en el mercado de viviendas, las ventas de viviendas existentes se desaceleraron en enero a medida que los altos precios de las viviendas y las tasas hipotecarias elevadas amortiguaron la actividad inmobiliaria.
Otros analistas de Wall Street creen que los desafíos van más allá de la demanda.
Jadrosich señaló el aumento de los precios de la tierra y un entorno de venta más competitivo debido a factores como el mayor inventario.
Datos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas mostraron un aumento del 46% en el número de nuevas viviendas listas para ocupar, que aumentó a 118,000 desde el año anterior. Las nuevas viviendas ahora representan el 30% de las viviendas en el mercado en venta, manteniendo el mismo ritmo de diciembre del año pasado.
Datos de Wolfe Research sugieren que si los constructores pueden trasladar esos costos de construcción aumentados y aumentar el precio de una nueva vivienda en $10,000, el pago mensual de la vivienda aumentará en $48 de $2,470 a $2,518, asumiendo una reducción de tasa hipotecaria del 6%.
Otra preocupación para los constructores proviene de la orden ejecutiva del presidente Trump que impone aranceles del 25% a todos los productos de acero y aluminio importados, efectiva en marzo. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas advierte que esto podría aumentar los costos de construcción residencial, lo que podría trasladarse a los consumidores y aumentar los precios de las viviendas y así impactar las ventas de viviendas, y no de manera positiva.
Datos de Wolfe Research sugieren que si los constructores pueden trasladar esos costos de construcción aumentados y aumentar el precio de una nueva vivienda en $10,000, el pago mensual de la vivienda aumentará en $48 de $2,470 a $2,518, asumiendo una reducción de tasa hipotecaria del 6%.
Constructores más pequeños están volviéndose más cautelosos sobre el mercado de viviendas mientras navegan preocupaciones sobre aranceles, tasas hipotecarias elevadas y altos costos de vivienda. La incertidumbre se reflejó en una caída de cinco puntos en la confianza de los constructores de viviendas, que alcanzó el nivel más bajo en cinco meses.
Si bien la asequibilidad de la vivienda seguirá siendo un problema clave, Trevor Allinson, director y analista principal de investigación en Wolfe Research, dijo a Yahoo Finance que “el mayor viento en contra es la inflación de la tierra”.
Explicó: “Depende del constructor, pero [los precios de la tierra] podrían aumentar en algún lugar entre un dígito medio y un dígito alto en 2025. Eso es aproximadamente un cuarto del precio de venta promedio de un constructor, así que creo que eso podría representar un par de 100 puntos básicos de un viento en contra del margen bruto.”
Dani Romero es reportera de Yahoo Finance. Síguela en X @daniromerotv.
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