Los recortes de tasas de interés de la Reserva Federal pueden ayudar a cambiar el rumbo para el sector inmobiliario comercial. Sin embargo, los inversores deben proceder con precaución si están ingresando al mercado. El recorte de medio punto de los responsables de la política bancaria el mes pasado “marca el comienzo del fin de la peor recesión del sector inmobiliario comercial desde la Crisis Financiera Global”, dijo Wells Fargo en una nota del 25 de septiembre. “Las tasas de interés más bajas no son una bala mágica, pero una política monetaria menos restrictiva sienta las bases para una recuperación del sector inmobiliario comercial”, escribió el economista senior Charlie Dougherty. “La disminución de las tasas de interés a largo plazo parece estar aliviando la presión al alza en las tasas de capitalización y desacelerando las caídas en las valoraciones de propiedades. Mientras tanto, las expectativas de un aterrizaje suave económico parecen estar dando luz verde al capital para salir de la inactividad”, agregó. Hay algunos obstáculos en el camino. El lunes, el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años superó el 4% por primera vez desde agosto, después del informe de empleo mejor de lo esperado del viernes. Los rendimientos de los bonos se mueven de manera inversa a los precios. Un punto base equivale a 0,01%. La negociación de futuros de fondos federales sugiere una probabilidad de aproximadamente 84% de un recorte de tasas de un cuarto de punto en la próxima reunión de la Fed en noviembre, mientras que nadie espera otro recorte de medio punto, según la herramienta CME FedWatch. Por supuesto, no faltan obstáculos por delante para el mercado, especialmente para el espacio de oficinas, dijo Dougherty. “Dicho esto, las tasas de interés más bajas deberían prevenir que la angustia se propague y acortar los obstáculos que se avecinan”, agregó. Tasas de refinanciamiento más bajas para los prestatarios Las empresas, que habían estado ampliando acuerdos hipotecarios en el entorno de tasas más altas, verán algo de alivio y eventualmente podrán refinanciar a tasas más bajas, dijo Douglas Gimple, especialista principal de cartera en Diamond Hill. El fondo Short Duration Securitized Bond Fund (DHEIX) de su firma tiene aproximadamente el 25% de su cartera en valores respaldados por hipotecas comerciales no agencias, hasta el 30 de septiembre. Short Duration Securitized Bond Fund YTD mountain Short Duration Securitized Bond Fund año hasta la fecha “No es una cura para todo”, dijo Gimple. “No sucederá de la noche a la mañana, ya que sabemos que cuando la Reserva Federal toma medidas, ya sea al alza o a la baja, lleva un tiempo que se abra camino a través del sistema”. Él cree que los inversores pueden encontrar valor ahora centrándose en un proceso bottom-up. “Si puedes encontrar las joyas en bruto que han sido perjudicadas desde un punto de vista de precios debido a su asociación con el sector inmobiliario comercial, entonces puedes encontrar algunas oportunidades realmente buenas”, dijo. “Solo tienes que ser cauteloso”. Conoce lo que estás comprando Los inversores deben entender lo que están comprando sus gestores o, si están invirtiendo ellos mismos, entender lo que están adquiriendo, dijo. A Gimple específicamente le gustan los CMBS de un solo activo, un solo prestatario y las obligaciones de préstamos respaldados por bienes raíces comerciales. El primero, como su nombre lo indica, involucra un activo, como un hotel de alta gama, o un solo prestatario, que puede ser una cadena hotelera con múltiples ubicaciones. Estos últimos son acuerdos a corto plazo que son de tasa flotante y generalmente son asumidos por una empresa para mejorar una propiedad, como instalar una piscina o un aire acondicionado energéticamente eficiente en un complejo de apartamentos, dijo. Cada inversión siempre dependerá del acuerdo, dijo Gimple. Por ejemplo, él no está comprando espacios de oficinas en Los Ángeles o Nueva York, pero puede considerar un acuerdo suburbano. Miraría oficinas de clase A, que son típicamente las más modernas, y tienen una tasa de ocupación del 95% con una diversidad de ocupantes. Dentro de hoteles o alojamientos, busca propiedades “trofeo” en áreas como Miami o Hawái. “No se trata realmente del hotel, sino de la ubicación”, dijo Gimple. También mira alquileres unifamiliares y propiedades industriales, así como al sector minorista en cierta medida. Cualquier tenencia de CMBS debe ser solo parte de una cartera diversificada de renta fija que incluya créditos y bonos del Tesoro, dijo. “Dependerá del apetito por el riesgo que determinará qué tipo de asignación deberían estar considerando”, señaló Gimple. “Estás descuidando como inversor si estás evitando toda una parte del mercado porque leíste los titulares. Todavía hay oportunidades allí.”
