Ha sido un par de años complicados para las acciones de bienes raíces desde que la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés en 2022, ya que los costos de endeudamiento aumentaron y el mercado inmobiliario colapsó. A pesar de un saludable repunte a mediados de 2024, la perspectiva para 2025 no es particularmente alentadora.
Pero eso no significa que los inversores deban esperar un mar de rojo en las acciones de bienes raíces el próximo año. Más bien, probablemente será un mercado para seleccionar acciones, donde algunas suben, algunas caen y el grupo no se mueve en sintonía, según Adam White, analista senior de acciones en Truist Advisory Services.
Eso no es una gran noticia para el mercado residencial, que se espera que enfrente desafíos debido a las persistentemente altas tasas hipotecarias y la oferta limitada en 2025, especialmente después de los comentarios del presidente de la Fed, Jerome Powell, el miércoles indicando que habrá menos recortes de tasas. Solo esta semana, la tasa promedio de hipoteca fija a 30 años subió por primera vez en un mes, según Freddie Mac en un comunicado el jueves.
Pero hay un creciente optimismo en uno de los sectores más castigados del mercado: los fideicomisos de inversión inmobiliaria de oficinas.
“Donde los REITs realmente pueden competir es en su costo y disponibilidad de capital, y eso es probablemente más cierto para las oficinas”, dijo Uma Moriarity, estratega de inversiones senior en CenterSquare Investment Management. “Cuando piensas en un activo de lujo en cualquier mercado dado, lo más probable es que sea propiedad de uno de los REITs”.
El grupo ha sido golpeado desde principios de 2022, con el índice S&P Composite 1500 Office REITs cayendo más del 30% mientras que el índice S&P 500 ganaba un 24%.
La divergencia no es del todo sorprendente considerando los vientos en contra que enfrenta la industria inmobiliaria en ese período. El costo de endeudamiento aumentó a medida que la Fed subió las tasas de interés 11 veces entre marzo de 2022 y julio de 2023, la crisis bancaria regional en marzo de 2023 afectó a los prestamistas locales y los empleadores lucharon por hacer que los trabajadores regresaran a las oficinas después de los cierres por Covid.
Muchos aspectos del mercado inmobiliario se han visto afectados por estas presiones. Los REITs de EE. UU. solo han estado tan baratos o más baratos en relación con el S&P 500 el 11% del tiempo en los últimos 20 años, según Todd Kellenberger, gerente de cartera de clientes de REIT en Principal Asset Management. Y los REITs de oficinas todavía están aproximadamente un 60% por debajo de los niveles previos al Covid en comparación con el resto del mercado de REITs, lo que los convierte en un objetivo decente para el crecimiento, según Moriarity.
En muchos aspectos, la recuperación en el mercado inmobiliario de oficinas ya está comenzando. Los REITs de oficinas han registrado un rendimiento total, que incluye dividendos y aumentos en el precio de las acciones, de más del 28% en 2024, según datos de la asociación comercial Nareit, colocándolos entre los mejores desempeños del grupo después de los centros de datos y los REITs especializados en nichos. Eso representa un cambio sustancial desde 2023, cuando los REITs de oficinas tuvieron un rendimiento total del 2%, y desde 2022, cuando cayeron un 38%, según las cifras de Nareit.
El enfoque en propiedades de oficinas de prestigio al que se refirió Moriarity también está ocurriendo ahora, como se ve en la divergencia entre nombres de alta calidad y nombres de menor calidad.
Empresas como SL Green Realty Corp., que se enfoca exclusivamente en edificios de oficinas en Manhattan, así como Vornado Realty Trust y Highwoods Properties Inc., que operan en mercados de alta gama en todo EE. UU., han visto ganancias en lo que va del año del 30% al más del 50%. Mientras tanto, empresas como Office Properties Income Trust, que tiene al gobierno federal como su mayor inquilino, han caído aproximadamente un 85% en 2024.
“Para las carteras de los activos más fuertes, no me sorprendería ver otro año fuerte”, dijo Moriarity.
Problemas en el paraíso
La perspectiva no es tan optimista para el mercado inmobiliario residencial. Los constructores de viviendas fueron beneficiarios únicos de las tasas hipotecarias elevadas, ya que los constructores capitalizaron un mercado de reventa ajustado y una demanda creciente. Pero después de un impresionante aumento del 74% desde que la Fed comenzó a subir las tasas, el sector se está enfriando.
La intención del banco central de EE. UU. de reducir las tasas más lentamente probablemente mantendrá las tasas hipotecarias más altas de lo que se había anticipado. Y eso se está traduciendo en una disminución de la oferta a medida que más propietarios se muestran reacios a mudarse cuando están atados a una hipoteca existente a un tipo de interés significativamente más bajo del que pueden obtener ahora.
Las acciones de los constructores de viviendas están en camino de terminar el año con una pérdida del 1.6%, en comparación con su salto del 80% en 2023. El SPDR S&P Homebuilders ETF está experimentando actualmente su mayor salida trimestral en dos años. Y el índice S&P Composite 1500 Homebuilding ha bajado un 25% desde el 18 de octubre, colocándolo en territorio de mercado bajista.
Incluso las casas de ultra lujo, la parte del mercado inmobiliario residencial que parecía ser impermeable a fuerzas externas ya que los compradores adinerados evitaban los aumentos de las tasas de interés utilizando efectivo, podrían estar llegando a un punto crítico, según Cole Smead, director ejecutivo y gerente de cartera de Smead Capital Management en Phoenix.
“Lo que más me preocupa es el mercado inmobiliario de lujo de alta gama”, dijo. “Va a hacerlo terriblemente”.
Smead espera que las acciones reflejen el desempeño del mercado de valores en general, en el que es pesimista para 2025. El constructor de viviendas de lujo Toll Brothers Inc., hasta hace poco la acción de construcción de viviendas con mejor desempeño este año, ha perdido un 27% desde el 25 de noviembre y acaba de pronosticar márgenes brutos más débiles de lo esperado, subrayando las preocupaciones de la industria sobre la presión sobre los precios.
Las operaciones en efectivo que han mantenido próspero el mercado están en riesgo debido a los mayores costos de endeudamiento también. Muchas de esas operaciones no se realizan con efectivo físico, sino a través de líneas de crédito colateralizadas “parecidas al dinero”, dijo Smead.
“Eso es lo que ha estado alimentando el mercado inmobiliario de lujo”, dijo. “Entonces, ¿qué sucede si esos activos tienen problemas? ¿Qué hará ese propietario? ¿Venderá los valores, o venderá la segunda o tercera casa? Van a vender una de las dos, y eso perjudicará a ambos lados”.
A medida que los inversores consideran cómo jugar en el mercado inmobiliario de cara a 2025, White de Truist advierte contra simplemente comprar un fondo sectorial. En cambio, insta a tomar un enfoque de selección de acciones. Los REITs de centros de datos, las empresas de servicios inmobiliarios y los REITs de viviendas para personas mayores son algunas áreas donde ve oportunidades.
“Vas a querer ser más selectivo”, dijo White. “Será más difícil obtener los mismos rendimientos en 2025.”
(Agrega detalles sobre el aumento de las tasas hipotecarias en el tercer párrafo)
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