Los analistas de Wall Street esperaban que el mercado de la vivienda mostrara signos de vida en 2024. En cambio, permaneció estancado.
La razón está en gran medida relacionada con el camino irregular de las tasas hipotecarias este año junto con la baja oferta y los precios récord de las viviendas. En enero, la tasa promedio de hipoteca fija a 30 años rondaba el 6.6%, según Freddie Mac.
Ahora, a pesar de altibajos, la tasa está rondando el mismo nivel. Fue del 6.72% en la semana hasta el miércoles, en comparación con el 6.6% de la semana anterior, según datos de Freddie Mac.
Dado que el costo de pedir prestado no ha bajado, no ha provocado ningún movimiento significativo en la actividad de compra y venta. De hecho, las ventas de viviendas previamente existentes están en camino de establecer el récord del peor año desde 1995 por segundo año consecutivo.
“Pensaba que este año veríamos el comienzo de la descongelación del mercado de la vivienda y veríamos más actividad”, dijo Jeff Tucker, economista principal de Windermere Real Estate, a Yahoo Finance en una entrevista. “No resultó exactamente así”.
La actividad del mercado de la vivienda tuvo un comienzo complicado este año. Las tasas hipotecarias, que estaban bajando para finalizar 2023, se estancaron y luego comenzaron a subir nuevamente en febrero, con la tasa promedio a 30 años alcanzando el 6.77% a mediados de mes, según datos de Freddie Mac.
La subida de las tasas siguió a un informe de empleo de enero mejor de lo esperado y comentarios hechos por el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, a principios de febrero de que la Fed necesitaría ver más progreso en la inflación antes de reducir los costos de endeudamiento. La Fed no controla las tasas hipotecarias, pero sus acciones influyen en ellas a través de movimientos en los rendimientos de los bonos.
El aumento de los precios de las viviendas complicó aún más las presiones de las tasas crecientes. El precio medio de venta de viviendas existentes subió un 5.7% en comparación con febrero del año pasado, marcando el octavo mes consecutivo de aumentos interanuales de precios, según la Asociación Nacional de Realtors (NAR).
Los altos precios de las viviendas excluyeron a muchos compradores conscientes del presupuesto. Las ventas de viviendas pendientes, un indicador avanzado de ventas de viviendas basado en firmas de contratos, cayeron un 7% interanual en febrero.
Sin embargo, hubo razones para el optimismo. Datos de Redfin mostraron que los nuevos listados subieron un 10% interanual durante las cuatro semanas que terminaron el 18 de febrero, el mayor aumento en dos meses, ya que los propietarios aprovecharon los crecientes precios de las viviendas.
“El inventario mejoró desde mínimos históricos, pero siguió siendo limitado en muchos mercados, la actividad de ventas fue débil y las tasas hipotecarias tuvieron un camino accidentado”, dijo Ali Wolf, economista jefe de Zonda, a Yahoo Finance.
A medida que se acercaba la primavera, más buscadores de viviendas estaban explorando activamente y presentando solicitudes de préstamos.
A pesar de la etapa temprana de la actividad de compra, no se tradujo en un aumento de las ventas. Las ventas de viviendas existentes cayeron un 4.3% en marzo a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.19 millones, según la NAR. Las tasas hipotecarias permanecieron elevadas cerca del 7%, contribuyendo aún más a la desaceleración.
“Mucha gente se sorprendió de que los precios de las viviendas no bajaran a medida que las tasas hipotecarias subían. Esto nos mostró que el desequilibrio entre oferta y demanda era más poderoso que los costos de endeudamiento”, dijo Wolf.
Para el verano, las tasas hipotecarias cambiaron de rumbo y comenzaron a disminuir a medida que nuevos datos mostraban que la inflación se estaba desacelerando. En junio, la Fed mantuvo las tasas de interés estables y proyectó un recorte de tasas único para el año.
Eso aún no fue suficiente para sacar a algunos posibles compradores de viviendas del margen, con los altos costos siendo un obstáculo importante. Datos de la Asociación Nacional de Realtors mostraron que las ventas de viviendas existentes cayeron un 5.4% con respecto al año anterior en junio, mientras que el precio medio de venta alcanzó los $426,900, marcando un máximo histórico por segundo mes consecutivo.
Los costos elevados de la vivienda “echaron un poco de agua fría a los compradores de viviendas que esperaban un verdadero cambio en las condiciones”, dijo Tucker.
En septiembre, las tasas hipotecarias cayeron más de medio punto porcentual en un período de seis semanas a medida que los inversores incorporaban recortes de tasas de interés de la Fed, comenzando durante el mes y continuando hasta 2025.
Pero las ventas no mejoraron porque muchos posibles compradores y vendedores que estaban atrapados en costos de endeudamiento históricamente bajos estaban jugando a la espera. Las ventas de viviendas existentes cayeron al nivel más bajo desde 2010 durante el mes de septiembre, según la NAR.
Los buscadores de viviendas esperaban que las tasas hipotecarias bajaran aún más una vez que la Fed recortara las tasas de interés para tomar en serio la compra. La Reserva Federal redujo su tasa de referencia en medio punto porcentual el 18 de septiembre. Pero muchos economistas advirtieron que las tasas hipotecarias probablemente no bajarían mucho más.
De hecho, las tasas hipotecarias comenzaron a subir, acercándose al 6.5% en octubre, a medida que los mercados ajustaban sus expectativas sobre el alcance y la temporización de futuros recortes de tasas de la Reserva Federal.
“Históricamente, las tasas hipotecarias se mueven de la mano con los cambios en las tasas de la Fed”, dijo Wolf. “Este año, sin embargo, las tasas hipotecarias realmente subieron después de que la Fed recortó las tasas. Esto se debe a que en última instancia los inversores impulsan las tasas hipotecarias y están teniendo en cuenta otros datos económicos y propuestas de políticas para asignar sus fondos en consecuencia”.
Al acercarse el final de 2024, el camino de las tasas parece incierto. En su reunión de política de diciembre, la Fed proyectó dos recortes de tasas para el próximo año, frente a un pronóstico anterior de cuatro. Los inversores siguen preocupados por los datos de inflación persistentes y el posible impacto de las políticas de la administración entrante de Trump en los aumentos de precios.
Los analistas han dicho que creen que la actividad del mercado de la vivienda se recuperará en 2025 a medida que más viviendas lleguen al mercado con compradores y vendedores ajustándose a la realidad de las tasas de interés más altas de hoy.
En una señal alentadora, las ventas de viviendas existentes en noviembre aumentaron un 6.1% respecto al año anterior, el mayor incremento interanual desde junio de 2021, según la NAR.
“Creemos que va a continuar siendo una recuperación lenta”, dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com, a Claire Boston de Yahoo Finance.
Dani Romero es una reportera de Yahoo Finance. Síguela en X @daniromerotv.
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