El seguro se está volviendo más difícil de encontrar y más caro en gran parte del país. Solo pregúntele a las asociaciones de propietarios.
Reflejando las tendencias en el mercado de viviendas unifamiliares, las aseguradoras están aumentando las primas o saliendo del negocio de cubrir la propiedad común de las HOA por completo, citando pérdidas crecientes debido a fenómenos meteorológicos extremos y edificios envejecidos. Los fuertes aumentos de primas generalmente terminan siendo trasladados a los propietarios individuales en forma de cuotas mensuales más altas.
Para muchas aseguradoras, la cobertura de las HOA es un producto relativamente de nicho, pero los 74 millones de estadounidenses que viven en esas comunidades dependen de lo que se conoce como pólizas maestras para asegurar propiedades comunes como aceras, parques infantiles y, en el caso de edificios multifamiliares, techos y ciertas características interiores y exteriores.
Estos mayores costos de seguro son solo otro gasto que está haciendo que la propiedad de vivienda sea un desafío para una gran parte de los estadounidenses. También son cada vez más inevitables: en muchas partes del país, las comunidades de HOA constituyen una proporción creciente del stock de viviendas locales.
“Todas las catástrofes y desastres han contribuido al aumento de las primas”, dijo Dawn Bauman, directora ejecutiva de la Fundación para la Investigación de Asociaciones Comunitarias. “No se trata solo de asociaciones de condominios o asociaciones comunitarias, es cada parte del mercado de seguros.”
Leer más: ¿Deberías comprar una casa con una asociación de propietarios?
El colapso del condominio en Surfside, Florida, en 2021 fue un punto de inflexión que dificultó mantener la cobertura, especialmente para las asociaciones de condominios, dijo Bauman. Los problemas de seguros también han afectado a las HOAs compuestas por casas unifamiliares, pero son más profundos en comunidades de apartamentos, casas adosadas y townhomes porque esos desarrollos tienen más características comunales.
A miles de millas de Florida, en los suburbios de Minneapolis, el corredor de seguros Eric Skarnes está teniendo cada vez más dificultades para encontrar opciones para sus clientes en Minnesota y Colorado. En ambos estados, las aseguradoras temen los daños por granizo, que pueden destrozar techos.
“Los días de tener dos, tres o cuatro opciones han quedado atrás”, dijo Skarnes, cuya empresa, Insurance Warehouse, asegura alrededor de 500 HOAs. “La mayoría de las asociaciones tienen suerte de obtener una renovación.”
Mark Foster es miembro de la junta de un complejo de 84 unidades en Lakeville, Minnesota. Desde 2021, las primas de la póliza de seguro maestra de su HOA se han cuadruplicado a $236,000. A pesar de haber sido salvados de varios fuertes granizos que han golpeado la región en los últimos años, su asociación fue eliminada por su aseguradora cuando el valor total de su propiedad asegurada superó los $60 millones.
“Fuimos enviados al mercado secundario”, dijo. “Es terriblemente caro.”
La historia continúa
En el mismo período, las cuotas mensuales de su HOA, que cubren primas de seguros, reservas y mantenimiento, han aumentado aproximadamente el doble a casi $700 al mes. En un esfuerzo por evitar más dolor para los propietarios, muchos de los cuales son jubilados y viven con ingresos fijos, la junta ha optado por posponer ciertos proyectos como el reasfaltado de carreteras y mejoras en el sistema de riego.
A nivel nacional, el 31% de las HOAs informaron que sus primas de seguros aumentaron entre $100 y $500 por propietario el año pasado, según la Fundación para la Investigación de Asociaciones Comunitarias. Otro 35% vio aumentos de menos de $100.
Para mantener su cobertura y reducir las primas, la junta de Foster votó para investigar un tipo diferente de póliza de seguro que reduciría el valor total asegurado de la asociación pero trasladaría los costos de reconstrucción de interiores después de un desastre a los propietarios, lo que probablemente requeriría que obtuvieran pólizas individuales más costosas.
“Definitivamente hay pros y contras en esto, pero estamos sorprendidos por lo que ha sucedido en este mercado”, dijo. “No hemos tenido daños sustanciales.”
Leer más: Cómo decidir entre un condominio versus una casa
Boulder Village townhomes en Lakeville, Minnesota. Desde 2021, los costos de seguro de la comunidad se han cuadruplicado. (Foto cortesía de Mark Foster) · Mark Foster
Prescindir de cualquier seguro, una opción para algunos propietarios unifamiliares que han pagado sus propiedades, no es realista para la mayoría de las asociaciones de condominios. En muchos casos, es requerido por ley o en los documentos de gobierno de la asociación. Incluso si no lo es, estar sin seguro probablemente desalentaría las ventas de condominios porque tener la protección es un requisito para obtener la mayoría de las hipotecas comúnmente utilizadas.
En algunas partes del país, las cuotas de las HOA y los problemas de seguros asociados son casi inevitables. Alrededor del 84% de los condominios en venta el año pasado tenían cuotas de HOA asociadas, junto con aproximadamente un tercio de las casas unifamiliares, según Realtor.com. Más del 75% de los listados en áreas metropolitanas tan variadas como Houston, Las Vegas y Orlando forman parte de HOAs.
Wilson Leung, un agente de bienes raíces en el Área de la Bahía de California, dijo que el mercado de condominios es notablemente más lento que las ventas de casas unifamiliares ya que los posibles compradores se echan atrás ante las cuotas y los mayores costos de seguros de propiedad.
“Eso definitivamente ha impactado el costo de vida en general”, dijo.
A nivel nacional, las ventas de condominios están disminuyendo y el inventario en venta está aumentando. A julio de 2024, los condominios bajo contrato cayeron un 5,5% en comparación con un año antes, según datos de Redfin, mientras que los listados aumentaron más del 27%.
El problema es más agudo en partes de Florida y Texas propensas a desastres, donde las primas de seguros y las cuotas de HOA han estado aumentando particularmente rápido. En Houston, el precio medio de venta de condominios cayó un 6,5% entre mediados de 2023 y mediados de 2024. Jacksonville, Florida, experimentó una disminución similar del 6,6% en ese período.
Por ahora, sin embargo, los precios de los condominios siguen manteniéndose a nivel nacional. Incluso a medida que más inventario llega al mercado, los precios de venta promedio aumentaron un 3,9% hasta mediados del año pasado.
Foster, en Minnesota, es un creyente en muchos aspectos de la vida en condominios. Los ahorros en costos pueden ser sustanciales en servicios que se pueden facturar en bloque, como internet y recolección de basura. Pero los gastos de seguro en su comunidad ahora se igualan aproximadamente a los de casas unifamiliares de precio similar.
“Lo que están pagando en seguros, nosotros lo estamos pagando ahora”, dijo. “Quizás incluso un poco más en algunos casos.”
Claire Boston es una reportera senior de Yahoo Finance que cubre vivienda, hipotecas y seguros de hogar.
Haga clic aquí para conocer noticias, informes y análisis del mercado inmobiliario y de vivienda para informar sus decisiones de inversión
Lea las últimas noticias financieras y empresariales de Yahoo Finance