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Es un momento difícil para ser comprador de vivienda. En un entorno de tasas de interés históricamente altas y precios de venta obstinados, el sueño de ser propietario de una vivienda es tan esquivo como siempre. Pero es aún más difícil comprar una casa cuando crees (incorrectamente) que debes tener obligatoriamente ahorrado un 20% para el pago inicial.
En realidad, el pago inicial promedio para compradores de vivienda por primera vez fue de solo el 8% en 2023, según la Asociación Nacional de Realtors. Esto se debe, en parte, a los programas de asistencia para el pago inicial (DPA, por sus siglas en inglés). Tales programas pueden reducir drásticamente la cantidad que necesitas aportar para tu pago inicial, a veces hasta tan solo el 3% o incluso el 0% del precio de compra, dependiendo del tipo de préstamo hipotecario para el que califiques.
Aprende más: Guía de programas y préstamos para compradores de vivienda por primera vez.
En la actualidad, existen más de 1,600 programas de DPA en los Estados Unidos, y su trabajo ha sido fundamental para crear acceso a la propiedad para poblaciones que históricamente han tenido barreras altas, incluidos compradores de bajos ingresos, personas de color y compradores rurales. Dependiendo de tu situación, uno de estos programas podría brindarte una ayuda significativa. Te explicaremos lo que necesitas saber.
¿Qué es la asistencia para el pago inicial?
La asistencia para el pago inicial (DPA) es una ayuda formal que puede ayudarte a cubrir tus costos iniciales de compra de vivienda y/o reducir la cantidad que debes aportar para la compra. La mayoría de los fondos de DPA se otorgan en función del ingreso, y están disponibles a través de los estados, pero también puedes encontrarlos a través de tu condado, gobierno local o agencias sin fines de lucro.
Dependiendo del programa, la asistencia para la que calificas podría incluir préstamos (a veces condonables) o subvenciones para cubrir parte o la totalidad de tu pago inicial y costos de cierre. Esta asistencia suele estar disponible a bajo o ningún costo para ti.
Los 4 principales tipos de asistencia para el pago inicial
Algunos programas de DPA pueden combinarse, lo que significa que puedes usar más de uno para ayudar a que tu compra sea asequible. Además, existen programas que se asocian con prestamistas para ofrecer condiciones especiales de préstamo. Por ejemplo, el prestamista puede ofrecer una tasa de interés baja o eximir el requisito de pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés). Aquí están los principales tipos de asistencia a tener en cuenta:
Préstamos
De lejos, el tipo más común de DPA son los préstamos, que también pueden denominarse segundas hipotecas.
Aunque la idea de tener dos hipotecas puede ser intimidante, estos préstamos para el pago inicial no se parecen mucho a las hipotecas con las que estás familiarizado. A menudo tienen una tasa de interés del 0% y no se requiere un pago durante 10 años o más. Tu préstamo también puede ser parcial o totalmente condonable una vez que hayas vivido en la casa durante un período de tiempo establecido.
Subvenciones
Otra forma de asistencia para el pago inicial, aunque menos común, son las subvenciones, que son fondos que no deben devolverse. Dependiendo del programa, podrías ser elegible para subvenciones hasta una cantidad de dólares establecida, o un porcentaje establecido de tu pago inicial o precio de compra.
Coincidencia de ahorros
Algunos programas igualan una parte de tus ahorros para el pago inicial. Si depositas tus ahorros en una cuenta bancaria calificada, puedes obtener una coincidencia por una cierta parte de cada dólar que deposites o fondos coincidentes hasta una cantidad de dólares establecida.
Créditos fiscales
El Certificado de Crédito Hipotecario (MCC, por sus siglas en inglés) es un crédito fiscal anual que puede hacer que la propiedad de una vivienda sea más asequible al reducir tu impuesto sobre la renta federal. Si calificas para un MCC, puede ser más fácil cumplir con los requisitos de asequibilidad de la hipoteca del prestamista. Esto se debe a que los prestamistas pueden tener en cuenta el MCC al calcular tus ingresos y gastos.
¿Cómo calificar para la asistencia para el pago inicial?
Aproximadamente el 60% de todos los fondos de DPA están destinados a compradores de vivienda por primera vez, pero también hay ayuda disponible para compradores repetidos. Estos son los otros requisitos que generalmente debes cumplir:
Ingreso: El requisito más común para recibir asistencia es el relacionado con el ingreso, y muchos programas tienen un límite en cuánto puedes ganar en función del ingreso medio del área.
Propiedad pasada: Por lo general, no puedes calificar para asistencia para el pago inicial de comprador de vivienda por primera vez si has sido propietario de una vivienda en los últimos tres años.
Contribución del comprador: Es posible que se te exija contribuir con parte de tu propio dinero para cubrir una parte de la compra.
Relación deuda-ingreso: La razón más común para rechazos es una alta relación deuda-ingreso, lo que significa que tus pagos mensuales de deudas (incluido el nuevo pago de la hipoteca) son demasiado altos en comparación con tus ingresos.
Puntajes de crédito: Puede haber un requisito mínimo de puntaje de crédito de alrededor de 640, pero algunos programas tienen requisitos mucho más bajos.
Empleador/afiliación: Algunos empleadores y organizaciones tribales ofrecen sus propios programas de DPA. También podrías calificar para un programa especial de DPA si eres maestro, socorrista o tienes una afiliación militar.
Residencia: La vivienda que estás comprando debe ser tu residencia principal.
Cómo obtener asistencia para el pago inicial
El orden de los pasos para solicitar asistencia para el pago inicial variará según el programa, pero esto es lo que generalmente puedes esperar:
Investiga tus opciones. Utiliza recursos como la herramienta de búsqueda de asistencia para el pago inicial de Fannie Mae para ayudarte a averiguar para qué podrías ser elegible.
Solicita el programa. Es posible que necesites presentar una larga lista de documentos para confirmar tu elegibilidad, incluidos estados de cuenta bancarios, estados de cuenta de cuentas de jubilación y copias de tus talones de pago.
Educación para compradores de vivienda. Si corresponde, cumple con el requisito de asesoramiento o educación en vivienda del programa. Hacer esto lo antes posible en el proceso te convertirá en un comprador más informado.
Encuentra un prestamista: Elige un prestamista aprobado por el programa de DPA y solicita la preaprobación del préstamo. Incluso si la lista de prestamistas aprobados es corta, asegúrate de comparar varias ofertas y negociar los mejores términos disponibles.
Busca una vivienda: Sigue el cronograma del programa y utiliza tu preaprobación del préstamo y la información de DPA para buscar una vivienda que puedas pagar.
Realiza tu compra: Trabaja con todas las partes involucradas (tu prestamista, el programa de DPA y tu agente de bienes raíces) para asegurarte de que los fondos de DPA se apliquen correctamente a tu compra en el cierre.
Aprende más: Cómo comprar una casa, paso a paso.
¿Dónde puedes conseguir asistencia para el pago inicial?
Puedes encontrar más de 2,000 programas de asistencia para compradores de vivienda en los EE. UU. Hay programas federales de DPA disponibles (sin incluir subvenciones), pero la mayoría de los programas son estatales, y muchos estados tienen más de 50 programas diferentes. Según el Instituto Urbano, los siguientes estados tienen las densidades más altas y más bajas de programas de DPA disponibles a partir de 2023:
Los 10 estados con la mayor densidad de programas de DPA
Aquí están los estados con la mayoría de los programas de DPA, según datos del Instituto Urbano:
California
Florida
Texas
Maryland
Nueva York
Minnesota
Colorado
Massachusetts
Pensilvania
Wisconsin
Los 10 estados con la menor densidad de programas de DPA
Aquí están los estados con la menor cantidad de programas de DPA, según datos del Instituto Urbano:
Wyoming
Dakota del Norte
Hawái
Vermont
Delaware
Maine
Misisipi
Alaska
Virginia Occidental
Arkansas
Para reducir tus opciones, visita el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. para obtener un directorio de asistencia de vivienda por estado. Para programas adicionales, verifica lo que está disponible a nivel local a través de tu condado o una organización sin fines de lucro verificada, o lo que ofrece tu banco o cooperativa de crédito.
La conclusión
Si tus recursos son limitados, podría haber ayuda para ti. Gracias a los programas de asistencia para el pago inicial, no tienes que ser rico para comprar una casa. Es cierto que puede llevar algo de tiempo y esfuerzo encontrar un programa de asistencia que funcione para ti. Pero para algunos posibles compradores de vivienda, estos programas de préstamos pueden ser la mejor manera de convertir el sueño de ser propietario de una vivienda en realidad.
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