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El impuesto de mansión de Nueva York, que se aplica a transacciones inmobiliarias que exceden umbrales de precios específicos, puede agregar costos significativos. Comprender cómo funciona, quién está sujeto a él y qué tipos de exenciones existen es clave para navegar por el mercado inmobiliario de alto valor de Nueva York. Ya sea que esté comprando una casa de lujo o considerando una propiedad de inversión, trabajar con un asesor financiero puede proporcionar información valiosa sobre estrategias fiscales eficientes que se alineen con sus objetivos financieros.
El impuesto de mansión de Nueva York es un impuesto de transferencia de bienes raíces que se introdujo originalmente en 1989 como un impuesto plano del 1% sobre propiedades que exceden $1 millón. Después de décadas de aumentos en los valores de las propiedades, los legisladores de Nueva York aprobaron un sistema progresivo escalonado en 2019 que grava propiedades de varios millones de dólares a tasas más altas.
A diferencia de otros impuestos de transferencia de bienes raíces que son responsabilidad del vendedor, el impuesto de mansión de Nueva York es parte de los costos de cierre para el comprador. Los compradores de viviendas que compran propiedades de alto valor ahora deben tener en cuenta el costo adicional al presupuestar su compra.
El impuesto se aplica a todo el estado de Nueva York, pero tiene el mayor impacto en la ciudad de Nueva York, donde los precios de las propiedades a menudo superan el umbral impositivo. Si bien las propiedades suburbanas y del norte del estado se ven menos afectadas, las transacciones inmobiliarias de alta gama en esas áreas aún pueden desencadenar el impuesto.
El impuesto de mansión de Nueva York sigue un sistema de tasas graduadas que aumenta a medida que sube el precio de compra:
$2,000,000 – $2,999,999: 0.25% (0.0025)
$3,000,000 – $4,999,999: 0.50% (0.005)
$5,000,000 – $9,999,999: 1.25% (0.0125)
$10,000,000 – $14,999,999: 2.25% (0.0225)
$15,000,000 – $19,999,999: 2.50% (0.025)
$20,000,000 – $24,999,999: 2.75% (0.0275)
$25,000,000 y más: 2.90% (0.029)
El impuesto de mansión aumenta los costos de las ventas de propiedades de alto valor, lo que puede disuadir a los compradores y ralentizar las ventas en rangos de precios más altos. En mercados caros como la ciudad de Nueva York, donde los precios de las viviendas a menudo superan el límite impositivo, también puede afectar los precios y la demanda de los compradores. Aquí hay cuatro formas generales en que el impuesto de mansión puede afectar el mercado inmobiliario:
Influencia en las ventas de casas de lujo: Las ventas de propiedades de alta gama se han ralentizado en ciertos rangos de precios, ya que los compradores reconsideran las compras debido a la carga fiscal adicional. Esta tendencia ha influido en las estrategias de fijación de precios entre los vendedores.
Cambio en las preferencias de los compradores. Los compradores que de otro modo hubieran considerado propiedades ligeramente por encima de un umbral impositivo optan por viviendas justo por debajo para minimizar costos. Algunos vendedores han reducido los precios de venta para atraer a estos compradores.
Impacto en propiedades de inversión. Los inversores que compran propiedades de varios millones de dólares deben tener en cuenta el impuesto de mansión como un costo adicional de la transacción, lo que puede afectar la rentabilidad y las carteras de inversión a largo plazo.
Aquí hay cuatro posibles formas de evitar el impuesto de mansión:
Negociar el precio de compra: Dado que el impuesto solo se aplica a viviendas con un precio de $1 millón o más, las ventas justo por debajo de ese umbral evitan desencadenar el impuesto.
Comprar fuera de áreas de alto impuesto: Si bien el impuesto de mansión se aplica en todo el estado, los compradores que buscan evitar cargas fiscales excesivas pueden considerar áreas con precios de vivienda más bajos, especialmente fuera de la ciudad de Nueva York.
Explorar estructuras legales de propiedad: En algunos casos, comprar propiedades bajo una entidad legal diferente, como un fideicomiso o negocio, puede minimizar la exposición fiscal. Sin embargo, este enfoque debe discutirse con un asesor financiero o un abogado de bienes raíces para garantizar el cumplimiento de las leyes fiscales.
Aprovechar las concesiones del vendedor: Algunos vendedores acuerdan cubrir una parte del impuesto de mansión para que la oferta sea más atractiva para los compradores. Esto es más común en un mercado de compradores, donde los vendedores necesitan incentivos adicionales para cerrar una venta.
Aquí hay tres exenciones a considerar:
Entidades gubernamentales y públicas: Las compras realizadas por agencias gubernamentales, autoridades de vivienda pública o ciertas organizaciones pueden estar exentas de impuestos.
Ciertas transferencias entre miembros de la familia: En casos limitados, las transferencias de propiedades entre cónyuges, herederos directos o fideicomisos familiares pueden no desencadenar el impuesto de mansión, especialmente si no hay una venta real.
Desarrollos de viviendas asequibles: Las propiedades designadas para viviendas asequibles o financiadas a través de programas específicos de vivienda pueden calificar para exenciones fiscales.
El impuesto de mansión de Nueva York es una consideración financiera significativa para cualquier persona que compre propiedades de alto valor en el estado. Si bien afecta principalmente al sector inmobiliario de lujo, sus efectos se extienden a compradores, vendedores y al mercado en general. Comprender su estructura, explorar posibles exenciones y considerar estrategias legales para reducir la carga fiscal puede ayudarlo a tomar decisiones financieras informadas.
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El artículo Impuesto de mansión de Nueva York: Visión general, exenciones, cómo evitar apareció primero en SmartReads de SmartAsset.